原创 房地产法律事务部 广东南方福瑞德律师事务所

农村宅基地房屋

在夫妻离婚时予以分割

非宅基地所在集体经济组织成员的一方或者双方

无权取得宅基地房屋所有权

基本案情

张三同李四于2001年结婚，婚后双方户籍均在A村。2019年李四向广州市XX区人民法院提起离婚诉讼，法院判决“准予张三同李四离婚”但并没有针对夫妻共同财产分割问题进行处理。2020年1月，张三向广州市XX区人民法院提起诉讼，请求判令张三享有位于A村的宅基地房屋1的一半的使用权和同样位于A村的宅基地房屋2的一半的使用权。

针对宅基地房屋1，宅基地使用权证证载权利人为李四的父亲。张三对其是夫妻共同财产的问题提供了A村村委会于2015年6月出具的“宅基地现使用权人为李四”的书面说明，并指出宅基地房屋1实际上是于2004年（即张三李四婚姻存续期间）以二者共有资金修建；李四辩称宅基地房屋1为李四父母修建，应当被认定为李四父母的合法财产而非为张三与李四的夫妻共同财产，因而张三无权要求分割。

针对宅基地房屋2，张三对其是夫妻共同财产提供了登记权利人记载为案外人李某1（李某1系李四叔叔）的宅基地使用权证，以及证明宅基地房屋2为夫妻共同建造的证据（该组证据包括李四作为鉴定委托人签订的《房屋安全鉴定报告》、李四作为建房申请人取得的《村民自建房施工信息铭牌》、李四作为施工委托人以及建筑材料收货人的《工程协议》、《发货单》等证据）；李四辩称宅基地房屋2的合法宅基地使用权人为李某1并且宅基地房屋2系李某1拆建，应当被认定为李某1的个人财产而非为张三与李四的夫妻共同财产，因而张三无权要求分割。

争议焦点：宅基地房屋1、宅基地房屋2是否是张三与李四的夫妻共同财产以及宅基地房屋能否分割？

法院认为

针对宅基地房屋1，宅基地房屋1的宅基地使用权证书登记记载的权利人为李四的父亲，且宅基地房屋1的拆建没有办理报建手续，且张三未对该房屋系张三与李四的共有资金建造提供证据予以证明，仅提供房屋所在村村委会出具的宅基地现使用权人为李四的说明并不能够证明宅基地房屋1为张三李四的共同财产。对于宅基地房屋1张三可在析产或者确权后另行主张权利。

针对宅基地房屋2，审理法院向当地人民政府调取了宅基地房屋2的《村民申请建房备案审核批准表》、拆建住宅地点《四至图》、《开工建设申请表》、《开工建设批准表》等材料，该几项材料记载的申请人均为李四，足以证明李四是在“婚姻关系存续期间”建设了宅基地房屋2并针对第一至第六层履行了合法的报建手续（该房屋第七层为违建）；李四辩称宅基地房屋2实际为李某1建设但没有提供相应的证据予以证明，应当将宅基地房屋2认定为夫妻共同财产。

由此，法院认可将宅基地房屋2的使用权在张三和李四之间予以分割。

裁判结果

宅基地房屋2的第一至第三层归张三使用；第四至第六层归李四使用；一至六层的楼梯由张三和李四共同使用。但是违建的第七层人民法院不宜处理其分割问题。

律师说法

广东南方福瑞德律师事务所

曹纯珂   陈新雄

离婚时对于宅基地房屋分割的法院裁判思路

一、不予处理

（一）宅基地房屋权属不明时不予处理。

该问题主要指向的是认定宅基地房屋是否为夫妻共同财产的问题。判断宅基地房屋是否为夫妻共同所有，应综合考虑宅基地使用权登记证书、农村建房用地审批等文件上核定的人员，以及房屋实际建造、出资等情况予以认定。对于宅基地房屋权属存在争议或者因历史遗留问题等导致宅基地房屋权属不明时，对于该宅基地房屋的所有权或者使用权分割问题人民法院不予处理。

（二）宅基地房屋无合法建房审批手续时不予处理。

该问题主要指向的是宅基地房屋的合法性问题。由此，针对未办理合法报建手续的违建部分，法院通常不予进行确权以及分割。如在本案中，由于宅基地房屋2的第七层没有办理合法的报建手续，人民法院认定该第七层为“违法建筑”，从而不在本案中对其予以处理。事实上张三李四只能待违法状态消除后才可要求对第七层进行分割处理，在此之前只能由张三李四自行协商第七层的分割事宜或事实上占有第七层。

二、不支持分割所有权请求

（一）A为宅基地房屋所在村村民，B户口未迁入或者在离婚财产分割之前已迁出，要求分割所有权法院不予支持。

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，宅基地使用权及宅基地房屋禁止向外村村民以及城镇居民转让。此时，B无法要求分得宅基地房屋所有权，只能由A取得宅基地房屋所有权。但若B能够证明其对宅基地房屋建造参与出资，则可以对A享有金钱债权（即主张价款补偿），或者基于A同意并且宅基地房屋已经交付给B单独占有使用的事实等，取得宅基地房屋占有、使用、收益的权利（在B未取得宅基地房屋所在集体经济组织成员身份的情况下，其始终无法取得宅基地房屋的处分权或者宅基地房屋的所有权）

（二）双方户籍均不在宅基地房屋所在集体经济组织，要求分割所有权法院不予支持。

该种情形通常见于非集体经济组织成员与原宅基地房屋权利人签订宅基地房屋买卖合同的场景。此时，该买卖合同因违反了法律禁止向非本集体经济组织成员转让宅基地房屋该禁止性规定而归于无效，夫妻双方此时均不能取得宅基地房屋所有权。法院对当事人请求分割宅基地房屋所有权的请求不予支持。

三、予以分割

情形1：宅基地房屋为夫妻共同财产，且夫妻双方皆为该房屋所在集体经济组织成员时，对于当事人分割所有权的请求，法院予以支持。

情形2：宅基地房屋为夫妻共同财产，但夫妻一方或者双方非宅基地房屋所在集体经济组织成员，对于当事人分割使用权的请求，法院予以支持。

至于具体的分割方式，当事人协商确定的，按照当事人协商；当事人没有协商或协商不成的，法院往往结合当事人意愿，根据房屋结构，本着便利生活，照顾实际有困难方等的原则，采取实物分割或归一方所有并由其对另一方经济补偿的分割方式。

予以分割常见分割方式如下：

（一）实物分割。

实物分割之所有权分割。离婚案件中，对于作为夫妻共同财产的宅基地房屋已办理房屋产权证且夫妻双方都主张实际取得房屋所有权的情形，此时由于宅基地房屋产权明晰、且夫妻双方皆为宅基地房屋所在集体经济组织成员，法院可以考虑对宅基地房屋所有权直接予以分割。

实物分割之使用权分割。之所以会出现宅基地房屋分割使用权的问题，通常是由于宅基地房屋此时虽然能够明确实际的权属即“夫妻共同所有”，但未办理房屋产权证。在这种情形下，由于房屋作为不动产，其所有权取得采登记生效主义，也即是未登记的不取得所有权。并结合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十七条的规定：“离婚时双方尚未取得房屋所有权或者尚未取得房屋完全所有权”的情形，此时只能“根据实际情况判决由当事人使用”。

在本案中，由于宅基地房屋2并未办理房屋产权证，且张三和李四均要求取得的是宅基地房屋2的一、二、三层的使用权，人民法院根据《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条“协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决”，并综合考虑房屋的使用现状、有利于生活居住的实际需要以及不损害房屋的效用等考量因素最终判决由张三使用宅基地房屋2的一、二、三层，由李四使用宅基地房屋2的四、五、六层。

（二）归一方所有并由取得宅基地房屋一方对另一方进行经济补偿。

涉及到经济补偿问题，首先必须确定宅基地房屋的价值。当事人可以通过竞价或者协商的方式确定宅基地房屋的价值，协商不成的可向法院申请评估（评估价值应当包括房屋价值、宅基地使用权价值、装修价值等）。该种分割方式在实践中较为常见。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第一千零八十七条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》（法释【2020】22号）

第七十七条 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。

当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

第八十三条 离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。

《中华人民共和国土地管理法》

第六十二条第一款 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

作者：曹纯珂   李艳

审核：陈新雄

编辑：李艳

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