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裁判要旨

因女方自离婚前已搬离涉案房屋，涉案房屋一直由男方占有及使用并处于男方的控制下，因此，男方宜按房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金参考价支付房屋使用费予女方。

诉讼请求

女方于2022年6月17日向一审法院起诉请求：

1.判令男方停止侵权，并向女方赔偿广州市江岭东路33号703房从2010年8月5日起至起诉之日止的房屋占用费，暂计为390000元；

2.判令对上述房产，通过折价，拍卖，变卖取得的价款予以按份分割。

一审查明

2008年，双方因离婚纠纷诉至一审法院。案经两级法院审理，广州市中级人民法院于2010年8月5日作出（2009）穗中法民一终字第5116号《民事判决书》,判决：三、变更广州市越秀区人民法院（2009）越法民一初字第1873号民事判决第三项为：广州市江岭东路33号703房由女方与男方各占有二分之一产权。等等。

根据广州市规划和自然资源局于2022年6月1日核发的编号为粤（2022）广州市不动产权第00049617号的《不动产权证书》记载，前址703房的建筑面积为93.5901平方米，由女方与男方按份共有，各占有1/2的产权份额。

女方于2008年离婚前已搬离涉案房屋。男方已另组家庭，男方确认涉案房屋现由其与妻子居住。

涉案房屋为三房一厅一厨一卫的建筑格局，女方称不具备实物分割条件，但亦无力购买男方的产权份额；男方亦无力购买女方产权份额，但希望能进行实物分割。

以上事实，有女方提交的《民事判决书》、《不动产权证书》、照片等证据及本案庭审笔录在案佐证。

一审判决

一审法院认为：涉案房屋由女方、男方按份共有，各共有人有权随时主张分割。考虑到涉案房屋为三房一厅一厨一卫间隔，面积为93.5901平方米，并不适宜进行实物分割，故女方主张对涉案房屋进行拍卖、变卖并就所得价值进行分割的诉请，一审法院予以准许。

至于女方诉请要求男方支付的自2010年8月至起诉之日止房屋使用费的问题，因女方自双方离婚前已搬离涉案房屋，涉案房屋一直由男方占有及使用并处于男方的控制下，虽然男方辩称女方仍遗留个人物品在涉案房屋内，考虑到女方、男方曾经为夫妻关系，女方遗留有个人物品在涉案房屋内实属常情，不能据此认为女方仍占有涉案房屋。因此，男方宜按房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金参考价支付房屋使用费予女方。

综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第一款、《中华人民共和国民法典》第三百零三条、第三百零四条的规定，于2022年10月19日作出如下判决：

一、女方与男方应自本判决发生法律效力之日起十五日内共同将广州市越秀区江岭东路33号703房拍卖、变卖，拍卖、变卖前址房屋所得价款由女方女方与男方各占1/2的份额；

二、男方应自本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向女方支付自2010年8月5日起至2022年6月17日止的房屋使用费（以93.5901/2平方米为基数，参照房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金参考价计付）。

上诉意见

男方上诉事实和理由：

一、关于女方诉请主张的占用费，一审未查明事实，认定事实错误，认定占用费的期间不合理。

（一）一审未查明房屋客观使用情况。

1.根据女方一审提交的图片可知，女方可自行出入和控制涉案房屋，男方没有任何阻止、妨碍女方行使房屋权利的行为。且从该些图片中显示的涉案房屋的基本使用情况看，涉案房屋大厅中分左右两边座椅，其中一边座椅是女方的部分，另一边座椅是男方使用的部分，该房屋大厅有一半是男方未曾使用的空间，而一审却未查明该事实。房屋餐厅中男方使用的部分也仅为餐厅靠最里面的一半部分，有一半部分未曾使用。加之书柜、杂物柜均摆满了女方的个人物品，可见男方已经在双方未明确区分使用空间的情况下，将自己的使用范围尽所能的仅缩减至自己的份额。

2.男方再婚时间为2018年9月30日，客观上仅需使用一间房，没有必要使用另一间。自女方搬离之后，男方仅使用自己份额的房屋，并未侵犯女方的权利，而男方对房屋的使用亦不影响女方使用房屋的权利。

3.事实上，女方有自己的稳定住所和多处房产，是女方自己不使用涉案房屋。

（二）一审认定事实错误。

1.依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，女方主张侵权赔偿，应举证证明男方独占房屋，排除女方房屋权利。但女方没有任何证据证实其曾在离婚后有要求使用涉案房屋未果，以及男方有任何阻碍女方进入房屋和使用房屋的行为。故不能以男方使用涉案房屋的行为即认定其构成对女方权利的侵犯。男方在意愿和行为上均无独占该房屋。

2.在女方无任何证据证明其有向男方主张过男方使用房屋的行为侵犯到女方使用房屋的情况下，女方通过本案诉讼明确要求男方支付涉案房屋的占用费合理，故占用费的起始时间应为男方签收本案起诉状副本之日起算。但女方并未主张起诉受理后的占用费，故应驳回其该项诉讼请求。

二、关于拍卖房屋，一审认定事实错误。

（一）涉案房屋已经生效判决认定由男方与女方各占二分之一产权，双方也已办理了产权变更手续，并持有各自独立的产权证，具有单独拍卖各自份额的现实条件。

（二）涉案房屋是男方唯一住房，男方不同意拍卖自己产权份额，其在一审中陈述的是同意法院拍卖女方的份额，但一审法院错误写成男方同意法院拍卖。

（三）涉案房屋是男方唯一房产和住处，而女方拥有多处房产可居住，女方请求将整体拍卖涉案房屋，对其毫无影响，但却严重影响男方的居住问题，在涉案房屋具有单独拍卖各自份额的条件下，该房屋不应整体拍卖，应驳回女方要求整体拍卖涉案房屋的诉讼请求。

三、一审文书书写草率，判决难以让人信服。

（一）一审判项内容未依据女方的诉讼请求顺序判决，判项一、二与诉讼请求一、二顺序倒转。

（二）一审法院认定“涉案房屋处于男方控制之下”无任何证据支持。

三、涉案房屋的一、二层于1989年统一装修后均有厨房和厕所，女方明知涉案房屋有足够空间可供各方独自方便使用，但其于离婚前自行搬离。若本案二审判令男方支付使用费，那么当时男方就会住二楼，不会用一楼。因为男方当时的工资只有3000元，无法承担租金。

四、(2009）穗中法民终字第5116号二审判决因房屋未分割而改判撤销了一审判令男方按份额逐月交房租给女方的判项，男方不需支付使用费，且明确告知双方当事人另案处理涉案房屋的使用问题，待房屋析产后解决。

五、女方一直未主张使用问题，却在本案中直接主张男方侵权占有。

六、对于男方使用该房屋的问题，法院前后反复三次作判，现在是第三次处理男方使用房屋权利，有违两审终审的法律规定。

七、因涉案房屋未分割，故男方依据上述5116号判决而使用涉案房屋。直到2021年女方才配合办理了将共有变更为按份共有的手续。因女方原因房屋未按份共有，而是共同共有，女方无权要求占用费。

八、没有证据证明男方更换门锁、何时更换门锁，也未见女方要求给钥匙或报警、发律师函要求居住。女方作为房屋共有人，其也可以更换门锁，但其并未换锁。即使男方换锁，也是因正常使用中锁损坏后自然换锁，并不能证明男方使用的主观意愿，而且男方作为共有人，有权更换坏掉的门锁。女方从未要求使用涉案房屋，而是自行搬离。

被上诉人女方二审答辩称：

一、女方自2008年搬出涉案房屋就再未使用过该房屋。男方私自更换门锁，导致女方无法进入涉案房屋，丧失对涉案房屋的占有。男方未经女方同意让再婚配偶入住，侵犯了女方的共有权利。在符合法定分割条件的情况下，女方多次请求分割涉案房屋，男方拒不配合分割，严重损害女方合法权益，依法应当支付房屋占用费。

（一）男方在一审中已经确认女方于2008年就已经搬离了涉案房屋之后再未居住使用。在女方搬离后，男方未经同意自行更换了门锁，导致女方无法自由出入，男方侵犯了女方对涉案房屋的共有权，女方事实上已完全丧失了对涉案房屋的占有和控制。女方一审中提交的照片是当时男方同意卖房，经过其许可后由房屋中介为销售房屋而拍摄的，并非女方本人拍摄。

（二）男方在上诉状中所说的“仅使用一间房屋”不属实。从女方一审提交的照片显示，涉案房屋的两间房均悬挂了蚊帐，明显都在使用，且男方所提交的照片等证据只能证明女方在涉案房屋内仅遗留了一些小物品，并无影响房屋使用的大件物品。而男方未经女方同意就让再婚配偶入住，属于改变房屋的用途，侵犯了女方的合法权利，有违《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定。

（三）女方是否有其它房产与本案无关，且天河区冼村兴盛路13号博雅御轩房为女方租住的房屋。此外，女方离婚后多次要求将涉案房屋出售并分割价款，但均因男方不同意而无法出售。男方占用涉案房屋并拒绝分割的行为已导致女方空有一半产权却无法使用和收益，严重损害女方的合法权益。故即使男方没有充分使用涉案房屋，也因其存在过错而应向女方支付房屋占用费。

二、女方请求分割共有房屋具有事实和法律依据。共有物分割请求权属于形成权，本案符合共有物分割请求权的法定行使条件，判决分割涉案房屋不需要男方同意。

（一）本案符合《中华人民共和国民法典》第三百零三条规定的共有物分割请求权的法定行使条件。涉案房屋由男方与女方按份共有，双方各占二分之一份额，双方并未约定不得分割该房屋，故女方依法可以随时请求分割。

（二）以拍卖、变卖的方式分割涉案房屋不会影响到男方的居住利益，若不分割反而将严重损害女方的合法权益。涉案房屋的价值很高，在2021年男方同意出售涉案房屋后，中介挂牌价格高达708万元。若将涉案房屋出售，男方分得价款足以让其租赁或者购买与其居住需求相适应的房屋。若法院不判决分割涉案房屋，双方可能因房屋分割、使用及支付占用费等问题引发更多诉讼。

（三）涉案房屋实际上是由男方在居住，前案诉讼亦曾确定了涉案房屋是由男方居住，男方向女方支付房屋占用费。

（四）双方因感情破裂故通过多次诉讼才离婚，男方现已再婚并占用全部一楼，故男方与女方不具备继续居住同一套房屋的条件，也无法共用客厅，一审判决男方支付房屋占用费合法合情合理。

（五）即使二楼有厨房厕所，但实际上还是属于同一套房屋，一个门进出。另外二楼是违章建筑，不可能由男方租住。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判令驳回上诉，维持原判。

二审判决

二审中，男方提交了其结婚证复印件以及涉案房屋二楼的照片打印件5张，拟证明男方于2018年9月30日再婚，以及涉案房屋的一、二楼于1998年统一装修，且均有厨房和厕所，即使本案双方当事人各自再婚也足够使用，而女方明知有足够的空间可供各方独自方便使用却在离婚前自行搬离。另男方向本院提交了律师调查令申请书，要求前往广州市不动产登记中心调取女方名下所有的房产信息。

经本院组织质证，女方发表如下质证意见：1.请法庭核实结婚证的真实性，涉案房屋一直是由男方在占有和使用，至于男方什么时候再婚与本案没有关系，男方再婚前也可能有同居情况。2.从照片内容来看，二楼并无房间，不适合居住，且若居住在二楼，双方需要从同一个门进出，并需共用大部分空间，但现在双方已经不具备共同生活的客观情况。男方早于2010年即更换了涉案房屋的钥匙，实际上女方无法进入涉案房屋。3.不同意男方提交的律师调查令申请。女方目前在天河租房住，其名下有两套位于从化的房屋，但女方名下是否有其他房产与本案无关，属于女方的隐私，故没有必要对此进行调查。

男方针对其上诉主张的房屋占用费问题，还提交了其从网上查询到的本院（2021）粤01民终29442号和（2022）粤01民终6971号民事判决书、天津市津南区人民法院（2022）津0112民初3769号民事判决书、福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初5064号民事判决书的打印件作为本案参考案例。对此，女方表示上述四案例与本案基本事实不同，不属于同类案件，不具有参考价值，其中29442号案中认定“无证据证实谭某拒绝苏某使用1201房”,而6971号案中亦无类似本案中更换门锁等限制共有人使用房屋以及再婚配偶入住等情况；3769号案所涉房屋属于家庭成员共同置换，与本案双方按份共有房屋的情况不同；5064号案与29442号案类似，该案被告并无实施侵犯原告共有权的行为，与本案不同。

经本院询问，（一）双方当事人均确认如下事实：1.涉案房屋的二楼没有产权证；2.在双方离婚判决作出后，涉案房屋一直由男方使用至今；3.男方已于2010年更换了涉案房屋大门的锁，且男方未将新锁的钥匙给女方。（二）关于涉案房屋二楼状况。男方确认从一楼上楼梯即到二楼，二楼就是一个大房间，没有分隔，也没有门，没有床和桌子，此前空置，无人居住，若要付费给女方，其宁愿住二楼；女方则表示二楼当时是用于堆放杂物的，无法居住使用。（三）关于涉案房屋钥匙。男方确认其于2010年3月-5月期间更换了大门的钥匙，因女方没有要求，双方亦无联系，故其没有将新钥匙给女方，但其将新钥匙给了女儿，而女儿与女方居住，故女方可以获得新钥匙；至于涉案房屋内的房间，是推拉门，没有钥匙。女方表示其没有涉案房屋大门及房间的钥匙。（四）关于涉案房屋内女方物品情况。1.男方述称：涉案房屋大厅两个柜子及书房的书柜中均摆满女方的物品（包括装饰摆件、女方的奖状、储物盒、钟、酒、书等杂物）,书房书桌上还摆放了女方的CD机或音响，二楼有女方的部分杂物，其他地方没有女方的物品，女方从未向其表示不要上述物品；男方只用了大厅的一半桌椅，另一半是走廊，男方不需要用；男方现住在女儿房产，另一间房无人使用，但为方便女儿随时回来，故平时房间内均有床上用品。2.女方述称：据2010年中介上门拍照显示，涉案房屋的房间均由男方使用，书桌、书柜上的物品只有部分证书是女方的，其余物品是女儿及男方的，与女方无关；即使有一小部分杂物是女方的，女方也没有要求男方保留，且该些物品不值钱，也不占多大地方，可随时丢弃，女方均不要了，证书也可以不要；如果女方需要，肯定会找男方要回的。

二审另查明如下事实，（一）关于本院对双方离婚纠纷作出的（2009）穗中法民一终字第5116号民事判决，一审案号为（2009）越法民一初字第1873号。在一审1873号判决中，一审法院查明涉案房屋是双方以女方名义向单位购买的房改房，并以女方另有房屋租住，而涉案房屋现由男方使用为由，判令涉案房屋由双方各占二分之一产权，且在双方离婚后由男方使用，男方每月按房管部门评定的广州市私有房屋租金标准向女方支付该房屋二分之一面积的租金。对此，女方上诉主张应变卖房屋分割价款，男方二审答辩称同意一审判决。在二审5116号案庭询时，女方表示愿意以评估价购买男方的产权份额，也同意实物分割，即将涉案房屋二楼违章建筑部分由双方共用，其与男方各自分得涉案房屋北面或南面部分；后因评估价格较高，女方表示无力购买，要求拍卖房屋后分配价款。而男方当时则表示其无钱竞买，亦无住房去向，故其不同意评估，亦不考虑出售其产权份额部分，只同意拍卖女方的产权份额，还表示“二楼属于违章建筑，法院不应该处理”。双方当时未就房屋如何实物分割达成一致意见。最终5116号案二审判决认为：因双方离婚后均无其他住房去向，故女方并不具有优于男方的可以让渡房屋使用权的条件；一审法院鉴于女方已实际搬离的事实，判令男方无限期向女方承租其享有50%产权部分的房屋，损害了女方作为所有权人的权利，有违约公平原则，但鉴于“双方未就如何分割产权达成一致意见，女方无力购买男方的产权份额；在男方不放弃房屋所有权的情况下，女方要求拍卖房屋的理据不充分；男方主张拍卖女方的产权份额，但双方又未能就该部分产权具体位置达成合意，该主张缺乏实际可操作性”等原因，故对涉案房屋的“使用问题应由双方当事人另案处理房屋析产后解决为宜，本案对此不予调处”。据此，5116号案改判撤销了一审法院作出的1873号判决第三项中有关涉案房屋由男方使用并向女方支付该房屋一半面积占用费的内容。

（二）在本案一审法院2022年9月14日的开庭笔录中，女方当庭表示其诉状中有笔误，即占用费应计至清偿之日止。对此，女方在本案二审庭询时提出一审法院遗漏处理了其起诉之后的占用费，希望二审法院一并解决，以免其再诉。经本院释明及询问，男方明确表示不同意在二审中处理一审未处理的2022年6月17日后的占用费。本院已根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十六条规定，告知双方：本案二审对此不作处理，若女方仍有异议的，可另循合法途径解决。对此，女方、男方均表示清楚，亦未再提出异议。

（三）在一审法院2022年9月14日的开庭笔录中，女方、男方均表示无力购买对方的产权份额；对女方一审提交的证据4相片，男方认为是中介公司未经其同意上门拍摄的，且拍摄的只是表面情况，并非实际情况，是女方用中介来骚扰其，并非为了卖房。

经本院主持调解，男方、女方最终未能协商一致。

本院认为，针对男方的上诉，二审需要处理的是男方不同意拍卖、变卖涉案房屋，以及不同意向女方支付其享有的涉案房屋二分之一产权份额的房屋使用费的理由能否成立。对此，分析如下：

一、关于共有物分割

生效判决已经认定涉案房屋由男方、女方按份共有，各占二分之一产权份额。一审法院在查明双方均表示无力购买对方份额，而涉案房屋二楼涉嫌违建，且男方与女方已离婚多年，并已再婚，双方缺乏共同使用涉案房屋的基础及客观条件，亦无约定不可分割房屋的情况下，判令双方共同拍卖、变卖涉案房屋，所得价款各占二分之一，符合《中华人民共和国民法典》第三百零三条有关“按份共有人可以随时请求分割”,以及三百零四条“难以实物分割的，应对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”的规定，本院予以维持。虽然男方以涉案房屋系其唯一住房为由，上诉主张其不同意拍卖涉案房屋，但男方可以涉案房屋售出后所分得的价款另行解决其居住问题，故男方该项上诉主张并不足以对抗女方作为共有权人要求对房屋进行析产的诉请，本院不予采纳。

二、关于房屋使用费

经审查，男方不同意支付本案使用费的理由并不充分。

其一，在双方离婚的二审判决于2010年8月5日作出时起至今，涉案房屋均由男方占用。虽然女方在与男方离婚前即自行搬离了涉案房屋，但男方自认其于2010年3月-5月已更换了涉案房屋大门的钥匙，而男方辩称将新钥匙给了女儿，并无举证证明，且即便属实亦不代表或等同于男方已向女方交付了涉案房屋大门的新钥匙，在此情况下，男方换锁的行为显然构成对女方行使对涉案房屋共有权的客观障碍。虽然女方在一审中提交了涉案房屋的照片，但男方亦确认该些照片是中介公司所拍摄，故该些照片亦无法证明男方认为女方能自由出入及控制涉案房屋的上诉主张。

其二，从双方一、二审陈述及所提交的照片看，涉案房屋内虽有女方的奖状等个人物品，但占用房屋范围较小，面积亦不大，亦无证据显示女方曾要求男方保留该些物品，故并不能据此认定女方仍占有或控制涉案房屋，男方以此为由认为其无需向女方支付相应产权份额房屋面积房屋使用费的上诉主张，理据不足，本院不予采纳。

其三，在一审法院作出的1873号离婚判决中，曾判令涉案房屋在双方离婚后由男方使用，并由男方向女方支付涉案房屋二分之一面积的使用费。虽然本院二审5116号判决改判撤销了前述一审判项，但改判原因是前述一审判项未明确男方对涉案房屋的使用期限，该处理结果对房屋共有权人女方不公，而且双方当事人未能就实物或货币析产方式达成合意，故二审认为对涉案房屋的使用问题“应由双方当事人另案处理房屋析产后解决为宜，本案对此不予调处”,并非女方放弃了对房屋使用费的主张。而男方在该案二审时的答辩意见是同意一审判决结果，这显然与男方现在表示不同意支付使用费的上诉主张存在矛盾。再结合双方一、二审陈述意见及所提交的照片等证据亦可知，女方在双方离婚诉讼之后并未放弃对涉案房屋的产权面积主张权利。

基于前述分析，一审法院判令支持了女方要求男方向其支付自离婚判决作出之日即2010年8月5日起至其起诉之日即2022年6月17日止的涉案房屋二分之一面积的使用费，符合公平合理、等价有偿原则，本院予以维持。男方认为应自女方提起本案诉讼之日起计付占用费的上诉主张，与事实并不相符，本院不予采纳。男方提交的结婚证、照片等均不足以佐证其上诉主张或推翻一审相关认定，本院不予采纳。男方向本院提交的四个参考案例，与本案情况亦不完全相同，对本案处理不具有参考意义，本院均不予采纳。

至于男方提交的律师调查令申请书，一方面，男方因自身原因并未在一审时提出该申请；另一方面，本案属于双方当事人对涉案房屋的共有物分割纠纷，至于女方名下有几套产权房屋与本案纠纷并无直接关联，故因男方所申请调取的内容并不影响本案处理结果，本院不接纳男方要求本院出具律师调查令的申请。

综上所述，男方的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

（2023）粤01民终10455号 共有物分割纠纷

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