本文刊登于《人民司法》2025年第3期，系国家社科基金项目“民法典体系中亲属间居住权制度研究”(项目编号:19BFX156)的阶段性成果。

作者单位：中国人民大学

遗嘱居住权的设立为非基于法律行为引起的物权变动，遗嘱居住权人自遗嘱生效时取得居住权，不参照适用合同居住权登记生效的规定。遗嘱居住权人依据遗嘱取得的居住权不是遗嘱人的遗产，而是遗嘱人为取得房屋所有权的继承人、受遗赠人设立的负担。遗嘱居住权的物权变动规则无须依据继承规则区分遗嘱继承和遗赠。除自愿外，遗嘱居住权人不承担遗产债务的清偿责任。遗产债务的清偿不受遗嘱居住权设立的影响，遗嘱居住权人不具有优先于遗产债权人的法律地位。

一、问题的提出

二、遗嘱设立居住权是否应当参照适用合同居住权

三、遗嘱设立居住权的性质

四、遗嘱居住权设立对内对外的效力

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居住权，是指权利人为了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。民法典第十四章规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。以遗嘱方式设立居住权的，参照适用合同居住权的有关规定。我国居住权登记制度尚未完全建立，审判实践也不以居住权登记为遗嘱居住权设立的先决条件，遗嘱居住权的物权变动规则在理论和实务界存在重大分歧，主要可以归为两种观点；一种观点认为，不论是通过合同还是遗嘱设立居住权，当事人须办理登记。以遗嘱设立的居住权是基于法律行为引起的物权变动，必须满足公示的要求。另一种观点认为，遗嘱设立的居住权为非基于法律行为发生的物权变动。但持此观点者又因对继承规则的理解不同存在差异。有的认为，P77居住权人取得的居住权与继承密切相关，因此居住权的生效时间适用因继承引发物权变动的相关规则，需要区分遗嘱继承和遗赠。遗嘱继承人取得的居住权，采登记对抗主义或者登记宣示主义；遗嘱受遗赠人取得的居住权，采登记生效主义。有的认为，以遗嘱方式设立居住权包含遗嘱继承和遗赠两种形式，该两种方式应当被同等对待，遗嘱居住权需要通过登记取得权利。

上述分歧主要集中在以下几个问题：第一，遗嘱居住权的设立是否应当参照适用合同居住权的规定？即遗嘱居住权是否为基于法律行为发生的物权变动？第二，遗嘱设立居住权的性质是什么？是否需要与遗嘱继承和遗赠的物权变动规则衔接适用？第三，遗嘱设立居住权对内对外的效力是什么？对此，笔者拟以民法典体系化为视角，以居住权和继承法律规范为依据，探讨遗嘱居住权的物权变动规则及遗嘱设立居住权对内对外的法律效力。

有观点认为，民法典第三百七十一条将遗嘱居住权的设立引向适用合同居住权规则，因而遗嘱居住权非经登记不发生效力。但该观点将“参照适用”解释为“适用”值得商榷。

民法典中有“适用”和“参照适用”两种不同表述。“适用”是指该规范调整的法律事实与被适用的规范调整的法律事实具有相同性。“参照适用”意味着拟处理案件事实与被参照法律规范构成要件事实具有相似性。“适用”和“参照适用”两种立法技术都具有避免立法上烦琐重复的功能。但是，“适用”是指“迳行适用，不必有所变通”，而“参照适用”并非必须适用。民法典第三百七十一条的规定是，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定，而非“适用”。民法典第十四章第三百六十六条至第三百七十条为合同居住权的法律规范，第三百七十一条为概括性的参照适用条款，目的是将遗嘱居住权扩张到合同居住权规则的适用范围。作为一种立法技术，“参照适用”负担着节约条文、避免重复规定的功能，是立法者对法律适用者的授权。对于概括式的参照适用，意味着适用时必须辨别哪些规范可以参照适用，哪些规范不可以参照适用。只有参照与被参照的情形包含相似性要素，才能将法律规定情形的法律效果适用于法律未规定的情形。所谓相似性要素，包括法律关系的性质、构成要件等。民法典规定的合同居住权，在设立的目的、功能定位及双方权利义务等方面与遗嘱居住权是一致的，两者都是房屋所有权人为满足他人生活居住需要而为居住权人设立的居住权。居住权人对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，可排除第三人对住宅的权利主张；居住权人不得将住宅用于生活居住以外的用途，应当按照合同或遗嘱约定的居住条件和要求使用住宅；居住权不得转让、继承、出租或者抵押，但合同或遗嘱另有约定的除外；居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。因而，在上述内容方面，遗嘱居住权应当参照适用合同居住权的相关规定，除非遗嘱另有约定。

但是，如果参照适用的条款与被参照适用的条款存在不相容性，即使两个或两类事物之间存在许多的相同属性，只要从适用情形的类似和立法目的考量两方面不存在相同性，则应将其排除出参照适用的范畴。参照适用不是简单的逻辑推理，而是要作目的性评价，包含价值判断和利益衡量。从遗嘱居住权设立的方式上看，如参照适用民法典第三百六十八条“当事人应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立”的规定，则与遗嘱居住权的立法目的相冲突，无法产生预期的法律效果。原因是，合同居住权与遗嘱居住权是两种不同的民事法律行为。

民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。民事法律行为可分为基于双方或者多方的意思表示一致成立和基于单方的意思表示成立的民事法律行为。“双方民事法律行为与单方民事法律行为的最大区别，是行为的成立需要双方的意思表示一致，仅凭一方的意思表示而没有经过对方的认可或者同意不能成立。P78”合同居住权，是房屋所有权人和居住权人之间为设立居住权达成的协议，为典型的基于双方当事人意思表示一致成立的民事法律行为。而单方的民事法律行为不存在相对方，其成立不需要其他人的配合或者同意，仅依据行为人自己的意志就可以产生期望的法律效果。单方民事法律行为可以分为两类：一是，行使个人权利而实施的单方行为；二是，涉及他人权利变动的单方行为。遗嘱是单方的法律行为，即根据一方的意思表示就能够成立的行为，遗嘱居住权是典型的涉及他人权利变动的单方民事法律行为。

遗嘱居住权的设立涉及居住权物权变动规则的适用问题。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权的变动是指物权的设立、变更、转让和消灭。民法典规定的物权变动分为基于法律行为的物权变动和非基于法律行为的物权变动。基于法律行为的物权变动，是指因法律行为而导致的物权变动，合同居住权是典型的基于法律行为发生的物权变动。非基于法律行为的物权变动，是指因法律行为之外的其他法律事实引发的物权变动，包括生效法律文书、继承、事件、事实行为等。民法典第二百三十条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。所谓继承，是指财产所有人死亡或者被宣告死亡时，按照法律的规定或遗嘱的指定将死者遗留下来的财产和财产权利转移给他的继承人所有的一项法律制度”。根据法律规定，被继承人死亡时，是继承开始之时，由被继承人的法定继承人或遗嘱继承人取得继承财产的所有权，成为新的物权人。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。之所以有观点认为遗嘱设立居住权属于基于法律行为发生的物权变动，是因为遗嘱为单方的法律行为，居住权设立的原因是遗嘱的设立行为，而不是当事人的死亡。但是，持此观点者没有关注到基于合同设立的居住权与遗嘱设立的居住权存在以下不同。

首先，订立居住权合同与通过遗嘱设立居住权所产生的法律后果不同。合同居住权是房屋所有权人与居住权人共同达成的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同居住权订立后，房屋所有人未经对方同意，不得擅自变更或者解除合同。遗嘱是遗嘱人生前按照法律规定的方式处分其个人财产或者处理其他事务，并在其死亡时发生效力的单方法律行为。遗嘱居住权是遗嘱人对其房屋为居住权人所作的身后安排，其与合同居住权的区别在于：遗嘱在生效前，居住权人不能仅凭遗嘱单方要求居住权登记。即使遗嘱人与遗嘱居住权人在遗嘱人生前共同完成居住权登记，遗嘱也是在遗嘱人死亡时生效。遗嘱人有随时变更和撤销的权利。民法典第一千一百四十二条规定：“遗嘱人可以撤回、变更自己所立的遗嘱。立遗嘱后，遗嘱人实施与遗嘱内容相反的民事法律行为的，视为对遗嘱相关内容的撤回。立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。”这就是说，即使居住权人生前已经在遗嘱人房屋居住，也不意味着遗嘱居住权已经生效。但在遗嘱生效时，遗嘱人已经死亡，实际无法与遗嘱居住权人共同办理居住权登记。

其次，合同居住权与遗嘱居住权的权利义务主体不同。合同居住权是房屋所有权人为居住权人设立的居住权，权利义务的主体是合同当事人双方。但遗嘱居住权是住宅所有权人在生前为居住权人设立居住权。遗嘱生效后，遗嘱人的继承人、受遗赠人为设立居住权房屋的所有权人。因此，居住权的权利义务主体是遗嘱人房屋的继承人、受遗赠人与遗嘱居住权人。其与合同居住权的区别在于：遗嘱人房屋的继承人、受遗赠人并无设立居住权的意思表示，在双方利益存在冲突的情况下，要求遗嘱人的继承人、受遗赠人在遗嘱人死亡后积极主动地为居住权人及时办理居住权登记并不现实。即使遗嘱人的继承人、受遗赠人愿意且及时为遗嘱居住权人办理居住权登记；即使遗嘱生效后，遗嘱居住权人可以单独办理居住权登记，无须房屋的所有权人配合；即使遗嘱居住权可以由遗嘱执行人、遗产管理人等协助行动不便、神志不清等居住权人办理居住权登记，仍然不能解决遗嘱人死亡后到居住权登记完成期间出现的居住权真空地带。倘若居住权人拿不到遗嘱，或是利害关系人就遗嘱效力、房屋权属等发生争议，当事人双方或多方将进入旷日持久的调解或诉讼程序。如若遗嘱居住权在登记前不生效，P79必然衍生已经居住在遗嘱人房屋中的居住权人须搬出、遗嘱人的继承人拒绝遗嘱居住权人入住一系列有违遗嘱人设立居住权意愿的问题。据此，以遗嘱方式设立的居住权，若以登记作为居住权取得的先决条件，则可能出现房屋继承人拒绝协助权利人办理登记等违背被继承人真实意思的情形，导致遗嘱设立居住权的目的落空。

最后，按照民法典的规定，可以引起物权变动的原因包括法律行为、事实行为以及法律的直接规定。合同居住权登记设立遵循的是物权公示原则，为典型的基于法律行为引起的物权变动。遗嘱虽为民事法律行为，但遗嘱行为属于死因法律行为，遗嘱在遗嘱人死亡时生效，因而为因事实引起的物权变动。民法典第一千一百三十三条规定，自然人可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或者数人继承。遗嘱人死亡无法与遗嘱继承人、受遗赠人进行财产交付或登记过户，所以因遗嘱继承发生的物权变动规则为非基于法律行为发生的物权变动。同理，遗嘱居住权的设立并非单纯基于遗嘱行为，还要有遗嘱人死亡的事实。倘若遗嘱居住权参照合同居住权登记生效的规定，会给遗嘱居住权人造成无法克服的障碍，难以实现遗嘱居住权制度对弱势群体的人文主义关怀和法律保障功能。据此，遗嘱居住权的设立方式为非基于法律行为发生的物权变动，没有参照适用合同居住权的空间，遗嘱居住权在遗嘱人死亡时生效。

有观点认为，按照民法典第二百三十条规定，继承人和受遗赠人物权变动的时间并不相同。以遗嘱方式设立居住权的，遗嘱继承人自被继承人死亡时设立。但以遗赠方式设立居住权的，被继承人作出遗赠、被继承人死亡均不当然导致相应居住权的设立，而只是具有债权效力，受遗赠人还须根据民法典第一千一百二十四条第二款作出接受或者放弃受遗赠的表示。被继承人作出遗赠、被继承人死亡、受遗赠人作出接受遗赠的表示，3个要件齐备时，受遗赠人方享有居住权。该观点依据民法典有关继承和受遗赠取得物权时间不同得出的结论，无疑是将遗嘱设立的居住权等同于遗产或遗产分割，将遗嘱居住权人与遗嘱继承人、受遗赠人划了等号。但是，依据遗嘱取得的居住权是否为遗嘱人的遗产？遗嘱居住权人是否是遗产的继承人、受遗赠人？需要作进一步探讨。

民法典第一千一百二十二条规定：“遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。”遗嘱设立的居住权之所以不是遗嘱人的遗产，是因为居住权不符合遗产的法律特征。首先，遗产为自然人死亡时遗留的财产。凡自然人死亡时未获得的财产不属于遗产之列。遗嘱人生前对自己所有的房屋并不享有居住权。居住权是居住权人对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。用益物权是对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。居住权的客体限于他人所有的住宅。遗嘱人在生前对自己所有的房屋无法同时拥有所有权和居住权。即使在特殊情形下，如“以房养老”的场景中产权人享有居住权，即产权人欲转让住宅所有权，但又想继续居住于该房屋，因此为自己设立居住权以满足未来的居住需要，也仅具有过渡性和暂时性，当所有权转移的目的达成后，居住权的客体由“个人住宅”最终将过渡为“他人住宅”，这实际意味着并未脱离“他人住宅”的范畴。其次，遗产必须是依法能够转移给他人继承的财产。而居住权是所有权人将所有权的部分权能剥离出来给予特定主体，使特定主体取得所有权中派生出的权利，这种部分权能在法律上具有特殊性，不能为他人承继。对此民法典明确规定，居住权不得转让、继承。假如被继承人生前对他人房屋享有居住权，按照民法典第三百七十条规定“居住权人死亡的，居住权消灭”，不能作为遗产遗留给他人。居住权仅得由特定的权利人对特定的住宅所享有，与可被继承财产应当具有流转性并不匹配。最后，遗产是自然人享有所有权的财产。有学者为将遗嘱设立的居住权归为遗产范围，提出了“所有权自我分割”说，P80视遗嘱人将居住权从所有权中扣除，为所有权的分割，进而得出“居住权当然属于遗产范围”的结论。但是，所有权具有整体性，是对标的物全面支配的权利，而非占有、使用、收益和处分权能的简单相加,所有权不能在内容和时间上加以分割。在所有权上设立用益物权，不是让与所有权的一部分，而是创设一个新的独立的物权。所有权是物权主体对物享有的最广泛的权利，但所有权人不是他物权的权利人，若使所有权人同时享有物的从属权利，则削弱了区分所有权和他物权的意义。据此，“无论是遗嘱继承还是遗赠，其针对的都是遗嘱人的遗产，而遗嘱人为他人设立的居住权并不属于遗产的范围，不能产生遗嘱继承或遗赠，其仅是居住权的设立方式而已”。遗嘱居住权人取得的居住权并非是对遗嘱人居住权的继承或受遗赠。

关于遗嘱设立居住权的性质，目前尚未形成共识。有观点认为，遗嘱设立的居住权“相当于附义务的遗嘱”。有观点认为，居住权是遗嘱人对遗产设定的物权负担，属于处分行为，即直接使一项既存的权利发生变动的法律行为，例如让与权利、设定权利负担。居住权“负担”不同于负担行为，前者是指设定物权负担，后者则指给付义务。另有观点提出，不同于因遗嘱继承而取得物权，基于生效的遗嘱取得居住权创设了新的法律秩序，即死因创设。前者是指因遗嘱人的死亡而取得其既存财产，属于物权的移转继受取得。对第三人而言，权利变动主要是指财产主体的更替。而后者是指因遗嘱人的死亡而使权利人取得一项从既存权利里剥离出的用益物权，属于物权的创设继受取得。对第三人而言，原本的权利义务内容因新增物权发生实质性改变。

笔者认为，无论从哪个角度论证遗嘱设立居住权的性质，其核心思路都是一致的，即确保遗产能够按照被继承人的意愿进行处理，其中既要保障遗嘱继承人、受遗赠人的物之所有权，又要充分发挥物之用益物权，保障遗嘱居住权人享有居住权。目前我国民法典体系有关居住权、后位继承的理论研究仍不成熟，遗嘱设立居住权的性质尚无完整的理论支撑。但可以肯定的是，居住权人取得的居住权和遗嘱人的继承人、受遗赠人取得的房屋是两种不同性质的物权。居住权不是遗嘱人遗产或遗产的一部分，更不宜被视为是遗嘱人对遗产的分割。被继承人以遗嘱的方式为继承人、受遗赠人取得的房屋设立居住权，应视为是遗嘱人对继承人、受遗赠人继受房屋创设的权利负担，无关遗产的移转和归属。据此，取得居住权的居住权人不是遗嘱人房屋的继承人或受遗赠人，无须类推适用继承和受遗赠人取得遗产的物权变动规则，否则与继承规范体系难以形成逻辑自洽。

以遗嘱方式设立的居住权是基于死亡事实引起的物权变动，为非基于法律行为发生的物权变动，登记不是权利取得的依据。但是，居住权登记是重要的物权公示方式，及时向外宣示标的物的权利状态，有利于对居住权人和交易安全的保障。

第一，遗嘱居住权人自继承开始时取得居住权。民法典第一千一百二十四条规定：“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，以书面形式作出放弃继承的表示；没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后60日内，作出接受或者放弃受遗赠的表示；到期没有表示的，视为放弃受遗赠。”据此，设立居住权的房屋在继承开始后由遗嘱继承人直接取得物权。如遗嘱指定由法定继承人之外的人取得房屋所有权的，受遗赠人需要在60天内向继承人表示是否接受。受遗赠人接受遗赠的，自办理不动产登记之日起取得该房屋的所有权。无论遗嘱居住权人是遗嘱人的继承人还是继承人之外的人，无论遗嘱人是将设立居住权的房屋指定由继承人还是受遗赠人所有，无论该房屋的继承人或受遗赠人是否放弃对该房屋的继承或受遗赠，遗嘱居住权人都在继承开始时取得居住权。即使继承开始后，出现查找不到继承人、受遗赠人，P81或是继承人、受遗赠人就遗嘱是否有效发生争议，或是出现房屋产权纠纷等情形，均不影响居住权人自继承开始时取得居住权。唯如此，才可避免采登记生效给居住权人带来的自继承开始到居住权登记完成前的不确定状态，最大限度地满足遗嘱人设立居住权的遗愿。

第二，遗嘱居住权采登记宣示主义。非经登记即可生效的物权变动规则，使法律上的物权状态与事实上的物权状态脱离。遗嘱具有私密性，第三方不易查知不动产上已附有物权负担，因而极易引发权利纠纷。在审判实践中，常见要求对遗嘱设立的居住权进行登记的判决。但法院所称的居住权登记有别于居住权登记生效，而是不动产物权取得者须按照公示原则办理的登记，即宣示登记。登记宣示的意义是：首先，最高人民法院《关于适用民法典物权编的解释（一）》第8条规定：“依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的权利人，依据民法典第二百三十五条至第二百三十八条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”依此，遗嘱居住权人在继承开始时取得的居住权，虽未登记也始终处于法律保护的范围。其次，民法典第二百三十二条规定：“处分非因法律行为取得的不动产物权，依法需要办理登记的，未经登记，不发生物权变动效力。”依此，继承开始后取得遗产的继承人为新的权利人，在没有办理物权登记前，虽取得了物权，但此种物权的效力是不完整的，是受到限制的物权。这种限制主要发生在物权的处分行为中，不动产未经登记过户虽并不影响合同的效力，但未经登记处分的物权，不能发生物权变动的效果，法律不承认受让人因此取得物权。以继承为例，遗嘱人的继承人在处分不动产物权时，需要先办理过户登记。倘若需要办理继承过户登记而不办理也可以处分继承的不动产，就意味着法院判决等同于产权证书，存在由司法取代登记机构职权之嫌。从遗嘱居住权人的角度看，一方面，非基于法律行为取得的物权，实际权属状况与登记薄所记载的权利外观存在差异，如不限制权利取得人处分物权，任由不动产物权取得者处分物权，极易造成居住权人的合法权益受到损害。遗嘱人的继承人、受遗赠人在办理不动产变更登记前对设立居住权的房屋没有处分权，才可以从源头上杜绝未登记居住权的房屋被处分，从而排除了自遗嘱人死亡到遗嘱人房产变更登记之前居住权人未登记的风险隐患。另一方面，设立居住权房屋的所有权人，在依据遗嘱办理不动产登记过户时，不动产登记机关会依法按照遗嘱的内容将遗嘱设立的居住权登记于不动产登记簿中，从而一并完成产权过户和遗嘱居住权的登记，避免了遗嘱居住权人与房屋的所有权人有可能就居住权登记与否发生的冲突。

第三，遗嘱居住权自继承开始时生效对遗产债权人的影响。有观点认为，“若遗嘱人以遗嘱方式设立居住权时未考虑到其遗产清偿的情况，或恶意地通过设立居住权阻碍债务清偿，那么居住权自遗嘱人死亡时设立则让遗嘱人得偿所愿，损害了债权人的合法权益。而若采登记生效主义，则对于在先已登记的担保物权，居住权因在后设立而无权对抗其效力，保障了在先登记的债权人的合法权益”。有观点认为，负担了居住权的房屋价值大打折扣，从而减少被继承人的责任财产，导致遗产债权人的权益受到严重损害，因此，“基于居住权的无偿性，遗嘱设立的居住权保护应当劣后于被继承人债权人及交易安全的保护”。有观点借鉴投资性居住权、以房养老等居住权价值的评估方式，让居住权人与遗嘱继承人共同清偿遗嘱人生前所负债务，提出可以通过遗产债务清偿的优待来解决上述问题，即如果设立居住权房屋之外的遗产足以清偿债务，则不动用该房屋。若需拍卖部分遗产以偿还债务，则设立居住权的房屋列于后位。但上述观点对遗嘱居住权人在遗产债务清偿问题上的定位存在偏差。其一，遗嘱居住权人并未取得遗嘱人的遗产，除自愿外，遗嘱居住权人不负担遗产债务的清偿责任。其二，遗嘱居住权人并不具有优先于遗产债权人的法律地位，遗嘱设立居住权不得妨碍遗产债务的清偿。

民法典颁布实施后，社会普遍担心债务人会以设立居住权的方式恶意逃避债务。然而，P82遗嘱居住权是附着于遗产上的权利，其存在以遗产可以继承或受遗赠为前提。不论继承人是先清偿债务后分割遗产，还是先分割遗产后清偿债务，继承人最终能够按照法律规定或者遗嘱人意愿继承的，都是涤除了遗产债务的财产。依法执行遗赠不得妨碍清偿遗赠人依法应当缴纳的税款和债务。

首先，如果遗嘱人所负债务大于遗产的实际价值，设立居住权的房屋属于被继承人的责任财产，该房屋不因设立了居住权就可以不用于清偿债务。当设立居住权的房屋被用于遗产债务清偿的，遗嘱居住权为不能执行，自始不发生居住权的法律效果。

其次，如果遗嘱人的债务小于遗产的范围，则涉及遗产债务的清偿顺序问题。遗产债务的清偿顺序应当尊重遗嘱人的意愿。按照民法典第一百四十二条的规定，无相对人的意思表示的解释，应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。有学者认为，鉴于以遗嘱方式设立的居住权多用于保障特定主体的居住利益，对立遗嘱人的意思表示解释时，应当推定立遗嘱人希望通过居住权照顾优待居住权人，因此应赋予居住权人遗产债务清偿层面的特殊保护。但以设立居住权推定遗嘱人债务清偿顺序的意思表示具有或然性，因而在没有其他证据佐证遗嘱人设立居住权的房屋在清偿债务中有后置的意思表示倾向时，应当按照法定的顺序和比例进行清偿。民法典第一千一百六十三条规定，既有法定继承又有遗嘱继承、遗赠的，由法定继承人清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务；超过法定继承遗产实际价值部分，由遗嘱继承人和受遗赠人按比例以所得遗产清偿。尽管遗嘱设立居住权的房屋是特定物，但民法典第二百零七条规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护。因此，不宜简单因房屋设立了居住权，就变更债务的清偿顺序，为保障居住权人的利益而损害其他继承人、受遗赠人的权益。

再次，遗嘱人设立居住权的目的在于使权利人获得纯粹的居住权益而非负担，让居住权人承担遗产债务有违死者的遗愿。但如果遗嘱居住权人愿意与遗嘱的继承人、受遗赠人共同负担的，应当由居住权人与房屋的所有人协商处理，法院不宜对居住权的价值进行评估并判决由居住权人与房屋所有权人共同负担遗产债务。

最后，按照民法典的规定，遗嘱应当为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，应当为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产。换句话说，为“双缺乏人”保留必留份是清偿债务的前提。如果遗嘱指定的居住权人与必留份权利主体重合，即使遗产的实际价值不足以清偿全部遗产债务，也应当为遗嘱居住权人保留居住权和必要的遗产份额。如果遗嘱设立的居住权人与必留份权利人不重合，应当依法优先保障必留份权利人的利益。

综上，遗嘱居住权人依遗嘱获得的房屋居住权能否实现，取决于该房屋的所有权在债务清偿后还能否为继承人或受遗赠人所承受，除居住权人为必留份权利人外，遗嘱居住权不能对抗遗产债务的清偿。P83。

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