转载自：法律服务窗

来源：最高人民法院民事审判第二庭、研究室 编著《最高人民法院民法典合同编通则司法解释理解与适用》，人民法院出版社出版。

总之，在严格区分合同关系与物权归属的情形下，当事人签订的借名购房协议(如房屋代持协议)在性质上应被认定为委托合同，其中关于房屋权属的约定因违反强行法而应认定不发生物权法上的效力，但原则上不影响其他内容的效力；由于借名购房协议仅约束借名人和出名人，且不能依据借名购房协议即认定借名人为不动产物权人，因此借名购房协议并不违反政府限购政策，原则上亦无法对公序良俗造成威胁，自无以违反社会公共利益或者违反公序良俗为由否定其效力的必要，除非当事人以营利为目的通过借名购房协议违反“房住不炒”的政策或者所购房屋为保障性住房。当然，即使借名购房协议不因违反房屋限购政策而认定无效，借名人依据有效的借名购房协议请求出名人协助办理过户手续时，也可能会因为存在房屋限购政策而无法得到实际履行，这也是借名购房必然面临的法律风险。

借名购房协议，是指借名人与出名人达成的关于借名人以出名人的名义购买房屋并将房屋登记在出名人名下，双方对房屋归属与过户登记等事项进行约定的合同。在这类协议中，借名人通常是实际的购房款出资人，而出名人则是名义上的房屋产权登记人。

常见的借名购房情形多种多样。最为普遍的是规避因身份带来的购房限制，比如一些城市实行限购政策，没有购房资格的人借用有资格者的名义买房；为了享受出名人所在特定群体（如企业内部职工）的购房优惠政策而借名购房；还有人出于保护个人隐私的目的选择借名买房 。另外，也存在为了转移财产或逃避债务、为了节约将来可能发生的过户费用等情形而借名购房。但无论出于何种原因，借名购房都涉及到复杂的法律关系和潜在风险。

根据《中华人民共和国民法典》第九百一十九条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。” 在借名购房中，借名人委托出名人以出名人的名义购买房屋，办理购房相关手续并将房屋登记在出名人名下，符合委托合同中受托人处理委托人事务的特征。

我国严格区分合同关系与物权归属。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。借名购房协议就是这样一种合同关系，借名人与出名人之间的约定在合同层面是有效的，但这并不直接决定房屋物权的归属。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力 。所以，借名购房协议中关于房屋权属的约定因违反物权登记生效这一强行法规定，不发生物权法上的效力，但这并不影响协议中其他关于委托购房事务处理等内容的效力。

借名购房协议仅在借名人和出名人之间产生约束力，借名人不能依据该协议直接被认定为不动产物权人，这也符合委托合同仅约束委托人和受托人的特性。

在李某与施某的借名购房纠纷案例中，2004 年 1 月，李某因个人原因无法以自己名义购买曾某的房屋，经人介绍，施某同意李某借用自己名义购买。2 月 20 日，施某与曾某签订《上海市房地产买卖合同》，2 月 21 日房屋所有权变更登记至施某名下，同月房屋交付给李某，由其管理、使用至今，房屋贷款也由李某支付。3 月 17 日，李某与施某签订协议书，约定李某为房屋实际所有权人，施某有义务协助过户。此后李某要求过户，施某拒绝。

法院经审理，结合证人证言、银行转账记录等证据，采信了李某借名买房的主张。但法院同时认为，基于房屋所有权归属的约定只能约束双方当事人，并不具有直接设立房屋所有权的法律效力，故李某起诉要求确认房屋所有权归属的诉请不予支持，而李某基于借名买房事实要求施某协助履行变更登记过户手续的请求符合法律规定，予以支持。

从该案例可以看出，法院将双方的借名购房协议认定为委托合同性质。李某委托施某购房并处理相关房屋登记等事务，双方的约定在合同层面有效，李某享有要求施某协助过户的合同债权，但在过户完成前，李某不能主张房屋的物权归属。这充分体现了借名购房协议在性质上符合委托合同的特征以及合同关系与物权归属的严格区分 。

根据物权法定原则，物权的种类和内容，由法律规定。当事人不得创设法律未规定的物权类型，也不得变更物权的法定内容。在借名购房协议中，关于房屋权属的约定试图通过当事人之间的协议改变房屋的物权归属，这与物权法定原则相违背。例如，按照法律规定，房屋作为不动产，其所有权的取得应以登记为准，而借名购房协议中约定借名人虽未登记却享有房屋所有权，这显然不符合物权法定的要求。

我国实行不动产登记生效制度，《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。” 这意味着房屋的物权变动必须经过法定的登记程序才能生效。在借名购房中，房屋登记在出名人名下，从物权公示的角度看，出名人是法律意义上的物权人。借名购房协议中关于房屋权属归借名人的约定，未经登记，不能产生物权法上的效力，无法对抗善意第三人 。即使借名人与出名人之间有关于房屋权属的约定，在对外关系上，该约定不具有物权变动的公示效果，不能改变房屋登记所体现的物权归属状态。

依据《中华人民共和国民法典》第一百五十六条规定：“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。” 借名购房协议中关于房屋权属的约定虽然因违反强行法而不发生物权法上的效力，但这并不当然导致整个协议无效。协议中其他关于委托购房事务处理、购房款支付方式、双方权利义务等内容，只要不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，仍然是有效的。

在实践中，法院通常会对借名购房协议进行区分认定。对于协议中合法有效的部分，如借名人按照约定支付购房款，而出名人却拒绝协助办理过户手续，借名人可以依据协议中关于协助过户的有效约定，向法院请求出名人履行合同义务。即使房屋权属约定无效，借名人仍享有基于有效协议部分要求出名人承担违约责任或继续履行合同义务的权利 。这种区分认定有助于保护当事人在协议中合理的意思表示，维护合同关系的稳定性和公平性。

张某因不具备购房资格，借用李某的名义购买了一套房产，并签订了借名购房协议，协议中约定房屋实际归张某所有，李某应在条件允许时协助张某办理过户手续。后来房价上涨，李某拒绝协助过户，并主张房屋归其所有。

法院经审理认为，双方签订的借名购房协议中关于房屋权属归张某的约定，因违反物权法定和不动产登记生效原则，不发生物权法上的效力，不能直接认定张某为房屋所有权人。但协议中关于李某协助张某办理过户手续等其他约定，是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属有效。最终，法院判决李某应按照协议约定，协助张某办理房屋过户手续 。

通过该案例可以清晰地看到，法院在处理借名购房纠纷时，严格区分了协议中房屋权属约定和其他内容的效力。这不仅体现了法律对物权法定和不动产登记制度的维护，也保障了当事人基于合法有效的协议部分所享有的权益，为类似案件的处理提供了重要的参考和指引。

借名购房协议仅在借名人和出名人之间产生法律效力，具有相对性。它的约束范围仅限于协议双方，不涉及第三方，更不会对政府限购政策所针对的社会层面的购房资格审查和调控秩序产生直接冲击。从协议内容来看，借名人借用出名人的名义购房，房屋登记在出名人名下，从形式上看，出名人的购房行为符合限购政策对于购房者主体资格的表面要求，限购政策所关注的是以登记为准的购房主体数量和资格，借名购房协议本身并未突破这一规则框架 。

在物权归属认定上，依据我国现行法律，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力 。借名购房协议中关于房屋权属归借名人的约定，由于未进行物权登记，不能产生物权法上的效力，借名人在法律层面并非房屋的物权人。这就意味着，在政府实施限购政策时，按照物权登记的公示公信原则，房屋归属于出名人，不会出现借名人因借名行为而规避限购政策获取房屋物权的情况，因此借名购房协议原则上不违反政府限购政策 。

当当事人以营利为目的通过借名购房协议进行房屋买卖时，这种行为可能会违反 “房住不炒” 的政策。“房住不炒” 政策旨在抑制房地产市场的投机炒作行为，稳定房价，保障居民的合理住房需求。以营利为目的借名购房，如通过囤积房屋、倒买倒卖等方式获取不正当利益，扰乱了房地产市场的正常秩序，破坏了政策所维护的市场环境和公共利益，此时借名购房协议可能会因违反社会公共利益或者公序良俗而被认定无效 。

若所购房屋为保障性住房，借名购买保障性住房的协议通常会被认定无效。保障性住房是政府为中低收入住房困难家庭提供的限定标准、限定价格或租金的住房，其目的是为了保障特定群体的基本居住权益，具有很强的福利性和政策性。借名购买保障性住房，使得不符合条件的人获取保障性住房资源，剥夺了真正需要保障的群体的机会，严重损害了社会公共利益，违背了保障性住房政策的初衷，这类借名购房协议违反了相关政策法规的强制性规定，应属无效 。

在北京市，实行严格的限购政策，对购房资格有明确的社保、纳税等条件限制。曾有案例，王某因不具备购房资格，与具有购房资格的李某签订借名购房协议购买一套商品房。后李某拒绝协助王某过户，王某诉至法院。法院经审理认为，双方签订的借名购房协议虽不违反限购政策本身，但由于王某不具备购房资格，即便协议有效，在其不满足限购政策要求时，也无法强制李某协助办理过户手续 。

在上海市，也有类似情况。张某为获取购房优惠，借用朋友赵某名义购买一套房产。之后房价上涨，赵某欲独占房屋。法院认定借名购房协议有效，但因涉及限购政策，若张某不符合购房条件，在政策调整前，其要求过户的诉求难以得到支持 。而在一些保障性住房相关案例中，如广州市陈某借名购买经济适用房，法院直接认定借名购房协议无效，因为经济适用房作为保障性住房，借名购买行为严重损害社会公共利益，违反了相关政策法规 。这些不同城市的案例充分体现了各地限购政策以及保障性住房政策对借名购房协议效力和履行的具体影响，在司法实践中，法院会根据具体政策和案件事实综合判断借名购房协议的相关问题。

借名购房协议作为一种合同，在原则上并不对公序良俗构成威胁。从合同的相对性角度来看，借名购房协议仅在借名人和出名人之间具有法律约束力。这种内部约定只涉及双方的权利义务关系，不涉及对社会公共秩序和善良风俗的直接冲击。例如，在普通的借名购房情形中，借名人可能因为自身的特殊原因，如工作调动导致暂时无法满足购房资格要求，而借用他人名义购房。这种行为并没有破坏社会的基本道德准则和公共秩序规范，仅仅是双方基于信任和协商达成的一种私人契约关系 。

借名购房协议本身并不必然导致对社会公共利益的损害。在正常情况下，借名购房只是改变了房屋购买的名义主体，而房屋的实际使用、居住功能并未受到影响。即使在一些限购城市，借名购房也没有从根本上改变房屋资源的分配格局，因为房屋仍然是按照正常的市场交易流程进行买卖，只是登记在出名人名下，从物权公示角度看，并未扰乱房地产市场秩序和社会公共秩序 。

以营利为目的通过借名购房协议进行房屋买卖，是对 “房住不炒” 政策的公然违反，严重破坏了公序良俗。在 [具体案例] 中，张某和李某签订借名购房协议，张某出资以李某名义购买多套房产，其目的并非用于自住，而是等待房价上涨后转手倒卖获取高额利润。随着房地产市场的升温，张某在短时间内将这些房屋高价卖出，赚取了巨额差价 。这种行为导致市场上房屋价格虚高，普通购房者的购房成本大幅增加，扰乱了房地产市场的正常供需关系，使得真正有住房需求的人难以实现购房愿望。同时，这种投机炒作行为也增加了房地产市场的不稳定因素，可能引发金融风险，损害了社会公共利益和公序良俗 。法院在审理此类案件时，通常会综合考虑借名购房的目的、房屋的交易频率和获利情况等因素。若认定当事人以营利为目的借名购房，违反 “房住不炒” 政策，会依据《中华人民共和国民法典》中关于违背公序良俗的民事法律行为无效的规定，判定借名购房协议无效 。

在司法实践中，法院判断借名购房协议是否违反公序良俗时，会综合多方面因素进行考量。首先，会审查借名购房的动机和目的。如果借名是为了规避限购政策进行投机炒房，或者借名购买保障性住房谋取不当利益，这种违背政策初衷和社会公平的行为，往往会被认定为违反公序良俗 。法院也会考虑行为对社会公共利益和市场秩序的影响。若借名购房行为导致房地产市场秩序混乱、破坏社会公平竞争环境，损害了广大民众的住房权益等公共利益，也会被判定违反公序良俗 。

在某案例中，王某为获取保障性住房，与不符合购房条件的赵某签订借名购房协议，试图绕过资格审查获取住房。法院经审理认为，保障性住房是为了保障特定困难群体的基本居住需求，王某的行为严重损害了社会公共利益，违背了公序良俗，因此判定借名购房协议无效 。而在另一起案例中，钱某和孙某签订借名购房协议，钱某因个人原因短期内无法购房，借用孙某名义购买自住房屋，双方无投机炒房等不良动机，法院认定该协议未违反公序良俗，合法有效 。这些案例充分体现了法院在判断借名购房协议是否违反公序良俗时，会根据具体案件事实和相关法律原则进行综合判断，以维护社会公平正义和良好的市场秩序 。