柳蕾：房改房继承中政策逻辑与法律逻辑的碰撞——毛某某遗产纠纷案的多维解析

住房制度改革（房改）是中国经济转型期的重大举措，由此产生的“房改房”权属问题因其历史特殊性成为继承纠纷的高发领域。毛某某遗产纠纷案是此类问题的典型缩影，案件涉及房改房购买时使用已故配偶工龄的权属认定、打印遗嘱的法定形式以及不动产登记公信力与事实物权冲突等核心法律争议，集中体现了政策逻辑与法律逻辑的碰撞。本文旨在通过深入解析该案，揭示房改房继承纠纷的法律本质，为相关立法完善和司法实践提供参考。

（一）背景：毛某某原配王兰于1995年去世。1998年，毛某某依据房改政策购买其原承租的房屋，1999年取得房屋所有权证，登记在毛某某个人名下。

（二）再婚与产权变更：2000年，毛某某与陈淑华登记结婚。2013年7月14日，毛某某立遗嘱声明将案涉房屋赠与陈淑华。8天后（2013年7月22日），毛某某携陈淑华至不动产登记中心，将房屋所有权由毛某某单独所有变更为毛某某与陈淑华共同共有。

（三）继承纠纷：2013年9月，毛某某去世。2021年12月，毛某某的女儿毛小芳及毛某某老母亲将陈淑华作为被告诉至法院，要求分割案涉房产。

案件的核心争议焦点集中于：

焦点一（权属认定）：案涉房改房是否属于毛某某个人财产？其购买时使用已故配偶王兰工龄享受优惠，是否导致该房屋含有王兰的遗产份额或属于夫妻共同财产？

焦点二（遗嘱效力）：毛某某2013年7月14日所立遗嘱（拟将房屋赠与陈淑华）是否为有效遗嘱？特别是其形式是否符合《民法典》关于打印遗嘱的严格要求（两个以上见证人、每页签名及日期）？

焦点三（物权变动与遗产范围）：在遗嘱效力未定的情况下，毛某某于2013年7月22日将房屋变更为与陈淑华共同共有的行为性质如何认定？该行为是否构成对其之前遗嘱（赠与全部）的变更？变更后，毛某某所持有的二分之一份额是否为其遗产？

焦点四（登记效力与时效）：不动产登记（1999年登记为毛某某个人所有；2013年变更为二人共同共有）在权属认定中具有何种效力？毛小芳主张分割其母亲王兰（1995年去世）的潜在份额是否超过诉讼时效？

这是本案最根本、分歧最大的问题。法院观点与被告陈淑华代理人观点形成鲜明对立：

1. 法院观点（倾向于认定含共有成分）：

（1）承认工龄优惠的财产性价值：法院认为，虽然毛某某在王兰去世后（1999年）才取得房屋产权，且当时仅为房屋承租人，但房改购房时享受了已故配偶王兰的工龄优惠。这种工龄优惠是基于王兰生前工作贡献产生的政策性福利，具有财产利益属性。

（2）优惠部分构成“准共有”：法院的潜在逻辑是，享受已故配偶工龄优惠所折算的房价款部分（或对应的房屋价值比例），应视为利用了原夫妻共同积累的权益（工龄），故该部分不应完全认定为购房人（毛某某）的个人财产，而应包含已故配偶（王兰）的份额，具有“准共同财产”的性质。王兰去世后，其享有的这部分“权益”转化为遗产，应由其法定继承人（毛某某、女儿）继承。因此，即便房屋登记在毛某某一人名下，其产权基础并非纯粹个人所有。

（3）法律依据与政策背景：此观点契合了房改政策的制定初衷——国务院1994年《关于深化城镇住房制度改革的决定》第18条规定：以成本价或标准价购房的，每个家庭只能享受一次，福利对象是夫妻双方而非职工个人。认为工龄优惠并非简单的价格补贴，而是对职工长期低工资的补偿，具有人身专属性与财产性双重特征。《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》（[2000]法民字第4号）虽已废止，但其体现的“工龄优惠具有财产属性”的理念在部分司法实践中仍有影响。

2. 代理人观点（坚持物权登记与个人财产）：

（1）物权登记效力优先：代理人强烈主张“物权公示公信”原则。《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第二百一十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”案涉房屋1999年已合法登记在毛某某一人名下，依法应认定为毛某某的个人财产。

（2）购买行为发生在婚姻关系终止后：王兰1995年去世，夫妻关系终止。毛某某1999年购房并取得产权，发生在婚姻关系结束之后。根据《民法典》第一千零六十二条，夫妻共同财产限于婚姻关系存续期间所得。该房屋显然不属夫妻共同财产。另，优惠仅降低购房成本，未改变付款主体为毛某某的事实。

（3）工龄优惠的人身专属性：代理人强调，享受已故配偶工龄优惠购房是国家赋予在世配偶（毛某某）的专属政策性权利，具有极强的人身依附性。这种优惠是毛某某作为在世配偶才能行使的权利，并非王兰的遗产或财产权利。毛某某不行使此权利，也不会产生可供其他继承人分割的替代性补偿或权益。因此，使用工龄优惠购房属于个人行为，不改变房屋个人所有的性质。

（4）非死亡时遗留财产：王兰死亡时（1995年），案涉房屋仅为承租权，非其享有所有权的财产。根据《民法典》第一千一百二十二条，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。案涉房屋在王兰死亡时尚不存在产权，故不可能成为其遗产。

（5）登记中心审查义务佐证：代理人指出，若当时权属不清或存在争议，不动产登记中心不可能仅登记在毛某某一人名下，会要求先行确权。顺利登记的事实反证了当时权属清晰无争议。

评析：这一争议深刻反映了房改政策与现行物权法、继承法、婚姻法的衔接难题。法院观点侧重于实质公平，试图承认历史政策（工龄优惠）中蕴含的“准共有”财产属性；代理人观点则严格遵循物权法定和登记生效原则，强调法律关系的清晰性和稳定性。在《民法典》时代，如何平衡历史形成的权益与现行法律规则，仍是司法实践的难点。倾向于严格遵循物权登记规则的观点在法律形式逻辑上更自洽，但可能忽略房改房形成的特殊历史背景和公平考量；而承认工龄优惠财产属性的观点，则需要在现行法律框架内为其寻找更坚实的法理基础（如视为一种特殊的财产性权益或期待权的转化），并明确计算标准。

毛某某于2013年7月14日订立了拟将房屋赠与陈淑华的遗嘱。毛某某在遗嘱中表达的是将其（当时认知下）拥有的房屋全部权益赠与陈淑华的意思表示。若遗嘱有效，结合后续的共有登记行为，将引发对毛某某真实意图（是变更还是叠加）的进一步解释问题。若该遗嘱被认定为无效，则毛某某关于房屋的处分只能依据其后续的法律行为（即变更为与陈淑华共同共有）以及法定继承规则来处理。

该遗嘱为打印件，无两名以上见证人签字，形式上存在瑕疵，导致法院对该遗嘱不予采纳。

然而，从实质上看，遗嘱是否为被继承人的真实意思表示是判断其效力的关键，严格形式主义可能违背被继承人真实意愿！如果能够证明遗嘱内容确为毛某某的真实意愿，是否可以适当放宽形式要求，值得进一步探讨。

遗嘱的形式瑕疵的可补正性，存在法律上的缓和空间，并非必然无效。其一，我国《民法典继承编解释（一）》第27条允许“证据补强”：若遗嘱人行为能力、意思表示真实性能证实，可缓和形式瑕疵。本案中：护理记录证实毛某某立遗嘱时神志清醒；立遗嘱后主动办理产权变更，佐证赠与意愿（参见王利明《中国民法典释评·继承编》第178页）。其二，比较法参考：美国《统一遗嘱法典》（UPC）第2-502条允许“实质符合原则”（Substantial Compliance），只要能证明遗嘱真实性，形式瑕疵不必然导致无效（Langbein, Substantial Compliance with the Wills Act, 88 Harv. L. Rev. 489）。这体现了尊重遗嘱人真意的立法原则。

因此，面对打印遗嘱的形式瑕疵，可通过考察被继承人的真实意愿和运用证据补强规则来认定其效力，而非机械适用形式要件直接否定。

在订立遗嘱仅8天后，毛某某即与陈淑华共同前往登记机构，将房屋由毛某某单独所有变更为二人共同共有。此行为的法律性质及其与之前遗嘱的关系是第三大焦点。

1. 行为性质：该行为是典型的物权法律行为，通过登记发生了物权变动的效力（《民法典》第二百零九条）。毛某某将其原单独所有的房屋产权，变更设定为与陈淑华共同共有。这通常被视为一种赠与（将一半产权赠与陈淑华）或夫妻财产约定（因双方是夫妻）。

2. 与遗嘱的关系（核心争议）：

观点一（后行为覆盖前行为）：毛某某在订立遗嘱后，又主动实施变更登记行为，将房屋变为共同共有。此行为应视为对之前“将房屋全部赠与陈淑华”的遗嘱意思的明确变更或撤回。变更后，房屋属于毛某某与陈淑华共同共有，毛某某去世时，其拥有的二分之一份额成为遗产。

观点二（行为并存）：遗嘱表达了将房屋赠给陈淑华的意愿。变更登记行为是将房屋变为二人共有，可以理解为毛某某在生前先行将房屋的一半权益通过登记赠与/转移给了陈淑华（这本身实现了部分遗嘱意愿），而剩余的一半权益，则仍需要在其去世后通过遗嘱继承的方式由陈淑华取得（即遗嘱指向的是变更登记后毛某某仍拥有的另一半产权）。这样，陈淑华最终也能获得全部产权。

观点三（遗嘱意图优先）：若遗嘱有效，变更登记行为可能是为了实现遗嘱赠与（将陈淑华加入为共有人是赠与的第一步或方式之一），最终目标仍是陈淑华获得全部产权。

3. 遗产范围：

若遗嘱有效且变更登记行为被解释为对遗嘱的变更或仅处置一半产权，则遗产为毛某某在共有房屋中的二分之一份额。

若遗嘱有效且变更登记行为被视为实现遗嘱全部赠与意图的一部分（观点二或三），则房屋整体可能被视为已处分完毕，无遗产或仅涉及另一半份额的遗嘱继承。

若遗嘱无效，则2013年7月22日的变更登记行为效力独立存在。房屋为毛某某与陈淑华共同共有。毛某某去世后，其在共有财产中的二分之一份额属于其遗产，按法定继承处理（继承人包括陈淑华、毛小芳、毛某某母亲）。

代理人在抗辩中强烈质疑法院对物权登记的否定，并提出了诉讼时效问题。

1. 登记公信力（代理人核心抗辩点）：

（1）代理人认为，1999年的登记（毛某某单独所有）和2013年的变更登记（毛某某、陈淑华共同共有）均具有公示公信力（《民法典》第二百一十六条）。法院判决认定毛某某1999年取得的房屋非个人财产（隐含王兰有份额），以及2013年变更后房屋非二人共有（而是毛某某、毛小芳、陈淑华三人共有），是对物权登记法律效力的“双重否定”，违背了不动产登记制度的核心原则。

（2）登记具有权利推定效力。非经法定程序（如异议登记、确权之诉推翻），登记记载的权利人即被推定为真实权利人。法院在无充分证据和法定程序否定原登记的情况下，直接否定登记的权属内容，确实挑战了登记公信力。

2. 诉讼时效（针对王兰潜在份额）：

代理人指出，王兰于1995年去世，毛某某于1999年取得房屋产权。毛小芳直至2021年才提起诉讼主张分割其母亲的遗产份额（如果法院认为存在的话），时间已超过20年。

《民法典》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百八十八条第二款：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”

即使认为王兰在房改房中有潜在权益（遗产份额），毛小芳作为继承人对该份额的继承权回复请求权（要求分割），从王兰死亡时（1995年）或毛某某取得产权时（1999年）起算，至2021年起诉时，显然已超过最长20年的诉讼时效期间。法院若处理该份额，违反了《民法典》关于诉讼时效的规定。且毛小芳在本案中并未主动就此提出主张，法院主动处理会违反了民事诉讼的处分原则。

1. 历史政策与现行法律的鸿沟：房改房是特定历史政策的产物，其权属形成规则（如工龄优惠的性质、成本价购房的权属来源）与《民法典》确立的物权取得规则（如登记生效主义、夫妻共同财产制）存在天然张力。机械套用现行法可能忽视历史形成的合理权益，而过度依赖政策解释又损害法律的稳定性和普遍性。

2. 物权登记公信力与事实物权的冲突：本案中，法院基于对工龄优惠财产属性的认定，实质上可能是在承认一种“事实物权”（王兰的潜在份额）或“权益负担”，否定了登记簿的绝对公信力。如何平衡登记的公示效力与实质公平，在涉及历史遗留问题时尤为棘手。

3. 继承规则与物权变动规则的交叉：遗嘱（死因行为）与生前赠与/物权变更登记（生前行为）交织，导致对被继承人真实意图和遗产范围的判断复杂化。遗嘱形式要件的刚性要求也增加了不确定性。

4. 诉讼时效在继承纠纷中的适用：对于房改房中涉及的、年代久远的已故配偶潜在权益主张，诉讼时效（特别是最长时效）如何适用，关系到权利安定性与实质正义的平衡。

1. 立法/司法解释层面：亟需最高人民法院就房改房继承，特别是使用已故配偶工龄购房的权属认定问题，出台更清晰、统一的司法解释。明确工龄优惠的法律性质（是专属人身权利还是具有可继承的财产价值？）、计算方式及其对产权归属的影响规则。对因此类历史问题导致的登记权利人与实际权利人不一致的情况，明确确权规则和诉讼时效起算点。

2. 司法实践层面：法官在审理此类案件时，应在尊重物权登记公示效力的前提下，对房改背景、购房款来源、工龄使用情况等事实进行充分查明。在权属认定上，宜采取更务实的态度：原则上，房改购房发生在婚姻关系结束之后且登记在个人名下的，宜认定为个人财产；但若存在显著不公平（如工龄优惠占比极高且系利用原共同积累），可考虑在价值层面给予已故配偶继承人适当补偿（非产权份额），而非直接否定登记或创设共有权。对打印遗嘱的形式审查应严格遵循《民法典》规定，但形式瑕疵应允许补正，确保遗嘱人的真实意愿。诉讼时效的适用应严格遵守法律规定，对超过最长时效的主张不予保护。

3. 当事人层面：为避免纠纷，拥有房改房的老年人在处置房产（尤其是涉及再婚家庭时）前，应咨询专业人士，通过合法有效的遗嘱、赠与合同或夫妻财产约定等方式，清晰表达意愿并完成相应的法律程序（如变更登记），确保处分行为的有效性及权属的清晰性。

毛某某遗产纠纷案绝非孤例，它是中国住房制度改革在司法领域留下的深刻印记。案件的核心——房改房权属认定（工龄优惠性质）、遗嘱形式合法性、物权登记公信力——深刻揭示了历史遗留政策与现行法律体系在碰撞中产生的复杂纠葛。法院对工龄优惠财产属性的潜在认可，与代理人坚持的物权登记绝对公信力原则，代表了两种不同的价值取向：实质公平与法律安定性。

本案启示在于：

（一）房改房权属认定需兼顾历史与法律。单纯依据《民法典》物权编完全否定工龄优惠的财产价值，或完全脱离物权登记规则追溯共有权，均非最优解。未来司法解释应明确工龄优惠的法律地位及处理规则。

（二）遗嘱形式要件不容忽视，但形式瑕疵并非不可逾越。法院在审查遗嘱效力时，应在坚持形式要件法定性的基础上，充分关注对遗嘱人真实意愿的实质探求。在具备充分补强证据证明遗嘱真实性的情况下，可适当缓和形式瑕疵的刚性后果，避免因形式问题完全背离遗嘱人的终意处分。

（三）物权登记公信力是基石但非绝对。在涉及足以推翻登记内容的确凿证据（尤其是历史政策形成的特殊权益）时，司法可在审慎前提下进行权属认定，但需有充分法理支撑并恪守程序。

（四）时效规则维护秩序。对年代久远的权利主张，诉讼时效制度对于维护社会关系稳定至关重要。

解决房改房继承难题，需要立法者、司法者和当事人共同努力，在尊重历史、恪守法律和保障公平之间寻求最佳平衡点，方能妥善化解纠纷，实现法律效果与社会效果的统一。

（文中当事人均为化名）

参考文献

1. 《中华人民共和国民法典》[主席令第45号]（2020年） 第二百零九条，第二百一十六条，第一千零六十二条，第一千一百二十二条，第一千一百三十六条。

2. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉继承编的解释（一）》[法释〔2020〕23号]（2020年）第二十七条。

3. 《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》[法民字第4号]（2000年）（已废止）。  

4. 《关于深化城镇住房制度改革的决定》[国发〔1994〕43号]（1994年）第十八条。

5. 王利明，《中国民法典释评·继承编》，中国人民大学出版社，第178页。  

6. John H. Langbein，《Substantial compliance with the wills act》， Harvard Law Review, 1975, 88(3): 489–531。