双拼房（“两本证”）执行与分割纠纷裁判规则——共有财产处置视角下的司法实践观察
一套房屋，两本产权证书；物理上浑然一体，法律上各自独立。当债务危机降临或权利冲突爆发，“两本证”究竟是财产权利的护身符，还是司法执行的拦路石？在“7090政策”已成历史的今天，存量双拼房的权属纠纷仍在持续拷问着司法智慧。本文通过系统梳理法答网解答及五宗典型案例，探寻双拼房在执行与分割纠纷中的裁判逻辑，为权利人维权路径提供参考。
· 何为“双拼房”？
通俗易懂的说法即一个房子，两个房产证，又俗称为“两本证”，是一定历史时期开发企业为规避政策限制而产生的特殊产物。2006年5月24日，国务院办公厅发布《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。为规避该项规定，部分房地产开发项目通过推出“双拼房”，达到将面积较小的套型住房变为面积较大的套型住房的目的。通常做法就是在验收过后，将相邻的两套90平方米以下的小户型住房，以装修的名义改建成一套大户型住房。例如，根据深规土〔2010〕668号文《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》，商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上。该政策被地产行业内人士称为“7090政策”。此前在“7090政策”执行期间，一些开发商为了规避政策，设计开发了所谓的“双拼房”，即将两个90平米以下的小户型拼在一起作为一个大户型进行销售，购房者拥有两个不动产权证。这种房型在深圳市场上主要有两种类型：一种是按两套房的格局设计户型，另一种则是完全按一套房设计。而双拼房的存在，也反映了市场对大户型住宅的需求，同时也带来了一些法律和市场操作上的复杂性。
双拼房执行与分割纠纷的司法裁判规则
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相关法院裁判指引-登记公示的绝对效力
广东地区法院裁判指引：坚持“产权独立原则”，只要房产有独立不动产权证书、独立房号、独立平面图，即使物理上已与邻房打通、共用入户门，法院仍可依据登记在被执行人名下的那一本证启动拍卖程序。物理打通不改变产权的独立性，案外人不得以房屋已连通为由排除执行。
辽宁地区法院裁判指引：对于登记在被执行人个人名下的房产，即使属于夫妻共同财产，法院亦可依法查封。共有人可通过析产诉讼或在执行款分配时主张份额价款，但不能排除执行本身。
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（1）阮某宝、东莞市元度服饰有限公司等合同纠纷执行复议案
案号：（2023）粤19执复244号
审理法院：广东省东莞市中级人民法院
裁判要旨：复议申请人提出2303房与2305房打通且共用大门的主张，从该两套房产的登记情况来看，两套房产有单独平面图及明确建筑面积，分别登记在阮某宝及阮某雄名下，其二人分别对各自的房产享有所有权。由此可见，2305房与2303房是独立且分属不同权利人的建筑物，执行法院应依法执行被执行人阮某雄名下的不动产部分，阮某宝不能以对2305房享有权利就请求排除对2303房的执行。
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（2）吴某、中国工商银行股份有限公司前海分行金融借款合同纠纷执行审查案
案号：（2020）粤执复83号
审理法院：广东省高级人民法院
裁判要旨：涉案房产已经登记机关核发给被执行人独立的产权证书，复议申请人对涉案房产并无物权权利。执行法院处置涉案房产亦不减损、侵害复议申请人所享有本人名下房产的权利。至于复议申请人与被执行人之间的债权债务纠纷，复议申请人可持生效法律文书另案主张权利。涉案房产与复议申请人名下房产为“双拼房”的问题，不构成排除执行的法定事由。
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（3）熊祎娜执行复议案
案号：（2023）辽10执复8号
审理法院：辽宁省辽阳市中级人民法院
裁判要旨：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人”的规定，白塔区法院查封复议申请人熊祎娜与被执行人杜继勇共有房产的执行措施并无不当。关于复议申请人提出案件涉及超标的查封、重复查封的复议理由，并未提供充分的证据证明其主张。
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相关法院裁判指引-兼顾效率与公平
深圳地区法院裁判指引：当双拼房在物理上确实无法分割（如完全打通、无独立入户条件），且分割将严重减损财产价值时，法院可决定整体拍卖，然后按份额分配价款。此时需协调另案权利人，或由案外人主张优先购买权。若涉及不同案件、不同当事人，可待条件成就（另案生效、具备整体处置条件）后恢复执行。
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（1）浙商银行股份有限公司深圳分行、张嘉伟借款合同纠纷执行案
案号：（2021）粤03执2205号之二
审理法院：广东省深圳市中级人民法院
裁判要旨：经查，上述房产与本院（2021）粤03执2206号案中被执行人张月红名下位于深圳市福田区兰江山第花园一期2栋B座2单元××房（不动产证号：××）为打通状态，属于“双拼房”，暂无法分割。该案被执行人张月红向本院申请撤销仲裁裁决，案号为（2021）粤03民特1113号，本院已驳回其请求。现被执行人张月红上诉至广东省高级人民法院，案号为（2021）粤民终4124号，该案尚在审理中，故上述两套房产暂不符合处置条件。……本院认为，由于本案被执行人名下房产与另案被执行人房产为打通状态，需一并处置，但另案被执行人已向广东省高级人民法院提出撤销仲裁裁决，且该案正在审查中，本案暂不具备继续执行的条件，故本次执行程序无法继续进行，可予以终结，需要等待继续执行的条件成就后再重新启动。
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相关法院裁判指引-相邻关系
深圳地区法院裁判指引：当双拼房产权分属两人，且房屋已打通，一方要求按产权证恢复独立格局（如砌墙分隔、重开入户门），另一方作为相邻不动产权利人，负有容忍并配合施工的义务。此项义务源自《民法典》相邻关系规定及诚实信用原则。若产权人因对方不配合而无法使用自己的房产，可主张房屋占有使用费。
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（1）李玉凤、刘宇排除妨害纠纷案
案号：（2021）粤03民终11564号
审理法院：广东省深圳市中级人民法院
裁判要旨：刘宇虽取得涉案房产3206房所有权，但由于涉案房产系双拼房、刘宇无法进入涉案双拼房的现实客观情况，如3205房所有权人李玉凤不配合，刘宇关于3206房的占有、使用权利无法实现。刘宇主张的恢复原状实质为分割涉案双拼房，使3206房与3205房相互独立，使刘宇得以实现合法占有、使用、收益、处分3206房的权利。结合实际情况，一审判决李玉凤配合刘宇对涉案房屋进行分割并无不当，本院予以维持。李玉凤需为刘宇分割涉案双拼房提供必要便利条件，包括允许刘宇及施工人员入户、按照深圳市不动产登记中心查询的户型图进行分割双拼房的施工、重开3206房的入户门等。……刘宇关于3206房的有关合法权利的实现需要李玉凤的必要配合，但李玉凤未予配合，造成刘宇存在无法正常使用3206房的客观损失，故刘宇有权向李玉凤主张3206房的使用费。关于房屋使用费的计算标准，一审按深圳市南山区2017年的房屋租赁指导租金标准计算，符合公平原则，本院予以维持。观点总结
司法实践中，确定双拼房执行与分割纠纷的处置规则，主要存在以下几种方式：
重点
（一）坚持产权独立原则，
登记在被执行人名下的房产可单独执行
法院严格依据不动产登记簿的权利推定效力。只要房产有独立的不动产权证书、独立的房号、独立的平面图，即使其在物理上被打通、共用入户门，法院依然将其认定为独立的不动产。执行法院有权直接查封、拍卖登记在被执行人名下的那一本证对应的房产。案外人不能以“房屋已连通”、“影响生活”为由排除执行，但可通过主张优先购买权或在执行款分配时保留份额价款的方式维护自身权益。（参见（2023）粤19执复244号、（2020）粤执复83号、（2023）辽10执复8号）
重点
（二）物理上无法分割的，
整体处置后按份额分配价款
当双拼房在物理上确实无法分割（如完全打通、无独立入户条件），且分割将严重减损财产价值时，法院可决定整体拍卖，然后按份额分配价款。此时需协调另案权利人，或由案外人主张优先购买权。若涉及不同案件、不同当事人，可待条件成就后恢复执行。（参见（2021）粤03执2205号之二）
重点
（三）产权分属两人后，一方要求恢复
独立格局的，对方负有配合义务
当双拼房产权分属两人，且房屋已打通，一方要求按产权证恢复独立格局（如砌墙分隔、重开入户门），另一方作为相邻不动产权利人，负有容忍并配合施工的义务。此项义务源自《民法典》相邻关系规定及诚实信用原则。若产权人因对方不配合而无法使用自己的房产，可主张房屋占有使用费，法院可参照当地房屋租赁指导租金标准，自产权登记之日起计算损失。（参见（2021）粤03民终11564号）
重点
（四）案外人的救济路径
一是主张优先购买权。当法院决定整体拍卖或单独拍卖邻房时，案外人可在同等条件下优先购买，以维持房屋完整性。二是保留份额价款。对于共有财产，可在执行款分配时请求保留其应有份额的价款。三是另案索赔。因执行导致房屋价值减损、居住不便等，需另案起诉主张损害赔偿，但不能阻却执行本身。
相较而言，我们更认同法答网答疑专家刘丽芳法官的意见，即在共有房屋的执行上应当遵循“协议优先、份额确定、能分则分、不能分则整体处置”的共有财产执行规则。
相关法律规定及法官解答
（一）核心法律规范
1. 《中华人民共和国民法典》
第二百九十七条 不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第二百九十八条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第二百九十九条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第三百零三条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产……没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。
第三百零四条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
第三百零八条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第三百零九条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十二条 对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。
共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。
共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。
（二）法答网权威解答
共有房屋如何执行？
答疑专家：刘丽芳（最高人民法院执行局二级高级法官、协调指导室副主任）
核心要点：
1.前置程序：执行共有财产时，应先允许共有人协议分割（须经债权人认可），或由共有人提起析产诉讼。若共有人既不协议也不诉讼，法院可继续执行。
2.份额确定：按份共有以登记或约定为准；无约定则按出资额，不能确定出资额视为等额享有。共同共有需先确定份额，通常可等额推定。
3.处置方式：可以实物分割且不减损价值的，执行分割后属于被执行人的财产；难以实物分割或分割将减损价值的，应整体变价后按份额分配价款；家庭共有房屋同样适用该原则。
该解答确立了“协议优先、份额确定、能分则分、不能分则整体处置”的共有财产执行规则，为双拼房执行提供了明确指引。
作者简介
刘京柱
广东丹柱律师事务所合伙人律师、管委会主任、党支部书记
广东丹柱律师事务所高级合伙人/执业律师，管委会主任、党支部书记，玉林仲裁委仲裁员，深圳市人民政府采购评审专家，深圳市律师协会房地产法律专业委员会委员、参政议政与法律职业共同体促进工作委员会委员，华东政法大学深圳校友会副会长，深圳市指导人民调解工作先进个人，深圳市总工会专家讲师团讲师。拥有32年以上的法律从业经验，曾供职于中级和基层人民法院22年，对中国司法程序有深切体察和理解，对重大疑难案件的解决方案具有丰富经验。华东政法大学法学学士，山东大学法律硕士。在法院工作期间曾荣获个人三等功二次，主审、参审和代理各类案件5000余件。在房地产争议处理、公司法律事务和传统民商事争议解决领域颇有专长，在《中国律师》《法律适用》《法学》《法学杂志》《法庭》《法庭内外》等国家级和省级报刊杂志上发表论文十余篇，硕士论文《房屋买卖纠纷若干争议法律问题研究》被山东大学法学院评为优秀论文，与颜宇丹律师合著有《房地产纠纷案例述评：类案裁判规则深度分析》一书。
作者简介
李汪玲
广东丹柱律师事务所
广东丹柱律师事务所实习律师，广州商学院法学学士，在校期间参加模拟法庭“厚大杯”荣获二等奖，“学院杯”主持人大赛荣获三等奖，及文书写作等省级竞赛活动，并荣获多项荣誉。专业学习上获校学业奖学金三等奖、校三好学生。在公安法院均有工作经历。已协助团队办理民间借贷、婚姻家事、房地产等民事案件、刑事辩护及非诉业务、公司常年法律顾问等。
“公理之下，正义不朽。”
