婚家领域的房屋继承常见纠纷及解决路径

本文不单梳理房屋继承的常见纠纷，兼以婚家案件身份性角度，以期在法条之外找到解决婚家问题的另外一条路径，即通过“定分止争”之外的家庭理念调解，为婚家领域的房屋继承纠纷寻找新的思路。

（一）房屋改革带来的房产种类增多

在1985年之后，随着房屋改革政策的深入，家庭房屋逐渐有商品房、经济适用房等不同性质的房屋出现，“同居共爨”的理念受到很多挑战。

（二）家庭房屋管理的法律观念（取得及变更）模糊

2007年10月1日起施行的《物权法》对房屋登记制度予以了规定，如《物权法》第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

以此为界限，《物权法》实施之前的家庭，往往因水暖费报销便利等观念将房屋登记在某成员名下，另外在日常生活中，大家庭中往往由老人去保管房产，房屋登记在亲自办理家庭房产的家庭成员名下，即常说的家庭“模糊共有”。

《物权法》实施以后，仍有家庭房产权利外观与实际权属不一致的情况大量存在，有在被继承人名下，但实际含有他人份额，或者实质是他人财产（如借名买房、拆迁而代持等情形）。因此，继承案件开始后会引出涉及析产继承纠纷和所有权确认纠纷（继承中止）。本文以确属被继承人房产的情形展开讨论。

老人过世，尤其是两位老人都过世后，大家庭开始面临很多挑战，如房屋的管理和使用，共有还是私有，涉及分家析产或者房屋分割。包括以下情形：

（一）家庭各方苦于非诉途径无法办理，如历史原因导致的亲属关系的确认，想通过法院获得房产过户的调解书。

（二）家庭各方意见不一，对继承人资格、继承人扶养引发的份额多少等有争议。单纯从法律程序角度，继承纠纷仅仅是双方纠纷的开始，后面还会面临共有物纠纷乃至排除妨害（腾房），甚至最终的强制的执行。

在此阶段，在法律程序之外，通过“家”这一永久共同生活共同体角度，适时调解解决当事人的房屋继承，兼顾各方诉求。

1.“冰冻三尺非一日之寒”，整理双方陈年往事中矛盾起因，比如房屋原始取得时的出资、父母生前的财产分配方案等，寻找矛盾的主要范围以及解决的大体方案。

2.制定可行的诉讼方案，告知接下来的诉讼进程，如第一步的继承案件只是将法律规定的继承换成法律文书，对解决问题而言，实质没有推进，引导适时调解。

3.反复沟通协商后，确实无法解决，只能通过下一个阶段双方再次沟通。前期了解矛盾起因，做好证据的收集和方案的拟定。

在代理过的案件中，曾有当事人通过法院出具调解书，解决了继承房屋问题，但实质仅将理论上的继承份额通过法律文书载明，真正诉求、房屋分割矛盾仍然存在。

（一）共有物分割纠纷

共有物分割包括房屋分割、房屋占有费的主张等情形

1.关于房屋的分割，目前各区法院处理不一，有的法院需要有一方有足够购买房屋的钱才能对共有的房屋予以分割，而有的法院经各方同意可以判决法院拍卖。

2.关于房屋占有费，理论上自继承案件确定房产份额后，未实际使用房屋的一方可主张房屋占有使用费，但也有法院认为除非房产完全归乙方，否则无法证明实际的房屋使用与未使用。具体又涉及以下几点：

（1）房屋占有使用费的标准，房屋占有使用费标准因为“事出有因”的居住背景，使用费会低于参照的市场价值。

（2）起算时间是认定，本身的债权性质也导致容易过诉讼时效。

3.如房屋已经出售，遗留的房屋共有期间的装修费等共有费用主张房屋出售后，共有费用主张涉及到实际的管辖，笔者处理过一类似案件，曾以不当得利起诉至A法院，A法院认为不当得利是兜底情形，证明标准比较高，建议撤诉后以正确案由共有物纠纷重新立案。后在A法院共有物纠纷立案时又以房子在B城区，属于不动产管辖，需去B法院以共有物纠纷起诉。B法院又以房屋不共有且本身属于债权纠纷，由被告所在地管辖，最后只能以不当得利回到A法院，暂时在A法院先立案。

在此阶段，可以归纳当事人各方的意见，出具合适的分割方案，适时调解。另外“慎终追远，民德归厚”，对先人的缅怀是家庭成员的义务也是共同点，从共同点出发或许能找到各方平衡点。

（二）共有物分割后的排除妨害纠纷

如通过共有物分割，有一方实际居住人仍持续控制房屋，不搬走，且以各种理由抗辩，下一步只能通过排除妨害纠纷予以解决。

排除妨害纠纷常见理由，比如没有地方居住，拆迁导致的遗留问题。涉及到经常说的历史背景，比如拆迁中的“有房住”和“有住房”的争论。

在此阶段，继续适时调解，引导当事人了解“同气连枝”“求同存异”的身份角度，理解和灵活化解占用房屋一方的诉求。否则，以上排除妨害纠纷后，还有可能在执行阶段遇到执行难的问题，法院有时以执行排队为由，遥遥无期。

作者：刘强

来源：北京市丰台区律师协会