祖父出资70.5万购房，并将房屋赠与孙女，《房屋赠与合同》约定 “祖父有权在该房屋居住至终老”，但未办居住权登记。后因孙女负债，房屋被法院以41.2万拍卖。

祖父起诉，请求确认其对房屋享有居住权。

一审法院认为：虽然在《物权法》中未规定居住权应申请登记，但双方在《民法典》实施后仍未补办居住权登记手续，故《房产赠与合同》仅具有内部效力，对外不能对抗第三人，且无法排除恶意串通损害他人权益的可能，故其对房屋不享有居住权。

二审法院认为：根据《民法典》第368条的规定，居住权作为一项用益物权，在登记时设立，未经登记不产生物权效力；祖父主张的居住权未经有权机关登记，应认定居住权未设立，其请求确认其对案涉房屋有居住权，于法无据；无论是否因登记机关的过错未能进行居住权登记，只要居住权在客观上未登记，就不能产生公示公信效力，不能对抗善意第三人，房屋被拍卖后，其已不再享有居住权。

中国裁判文书网：郑某甲;陈某甲;郑某乙案外人执行异议之诉二审民事判决书，案号：（2025）闽03民终3669号，发布日期：2026-06-01。

福建省莆田市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2025）闽03民终3669号

上诉人（原审原告）：郑某甲，男，1954年6月27日出生，汉族，住福建省仙游县，现住福建省仙游县，公民身份号码XXX。

委托诉讼代理人：康某，男，1959年10月14日出生，汉族，住福建省仙游县，公民身份号码XXX。推荐单位为仙游县某协会。

被上诉人（原审被告）：陈某甲，男，1995年7月28日出生，汉族，住福建省仙游县，公民身份号码XXX。

委托诉讼代理人：温某忠，福建某雍律师事务所执业律师。

委托诉讼代理人：蔡某娟，福建某雍律师事务所执业律师。

原审第三人：郑某乙，女，2002年8月17日出生，汉族，住福建省仙游县，公民身份号码XXX。

上诉人郑某甲因与被上诉人陈某甲、原审第三人郑某乙案外人执行异议之诉一案，不服福建省仙游县人民法院（2025）闽0322民初8820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

郑某甲上诉请求：1.撤销一审判决，并改判撤销仙游县人民法院（2025）闽0322执异58号执行裁定；停止对位于仙游县的房产及相应土地使用权（不动产权证号2024001064）的执行，解除查封并停止拍卖。2.确认郑某甲对涉案房产享有合法居住权，有权居住至终老。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，案涉《房屋赠与协议书》合法有效，郑某甲已完全履行合同义务并形成稳定居住事实。2014年1月30日，郑某甲与郑某乙的监护人在平等自愿、意思表示真实的前提下签订《房屋赠与协议书》，协议明确约定“郑某甲有权在该房屋居住至终老”，该条款是双方对居住权的专门约定，不违反《中华人民共和国民法典》第一百四十三条关于民事法律行为的有效的规定，合法有效。郑某甲已按照协议约定足额支付购房款70.5万元，全面履行了合同义务。涉案房产交付后，郑某甲自2017年起持续居住至今，形成了稳定居住事实，该事实有完整证据链佐证，并非临时占有或无权居住。2.一审判决适用法律错误，郑某甲的居住权符合排除强制执行的法定条件，应优先于陈某甲普通债权受保护。（1）居住权的设立与保护符合法律规定，《中华人民共和国民法典》第三百六十六条明确居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。本案中，郑某甲的居住权基于2014年1月30日的合法协议设立，早于涉案房产查封、拍卖程序，且系为了保障基本生存权益设立，具有人身专属性和优先性。（2）一审法院忽视“登记并非居住权生效唯一条件”，案涉协议签订时《中华人民共和国民法典》尚未施行，当时无居住权登记的法定程序，郑某甲客观上无法办理登记，且协议签订后郑某甲已实际占有使用房产，郑某乙及其监护人均无异议，居住权设立并生效。一审法院仅以“物权未办理登记”为由否定郑某甲权利，属于适用法律僵化，违背了“法不溯及既往”原则及公平原则。（3）符合排除强制执行核心要件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，郑某甲在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同，已合法占有该不动产，已支付全部价款，且对未办理过户登记无过错，其权利足以排除强制执行。3.郑某甲提交的证据形成完整链条，足以证明居住权及排除执行的合法性。郑某甲在一审中提交的水电费、物业费缴纳记录，载明郑某甲自2018年6月起至今持续居住于案涉房产，上述证据相互印证，清晰证明了郑某甲长期、持续居住的事实，结合《房产赠与协议书》及购房银行转账流水，已形成完整的权利证据链，足以推翻一审法院的事实认定。4.郑某甲对未办理登记无过错，不应承担不利后果。涉案房产未办理居住权登记，并非因郑某甲自身原因，一是协议签订时无居住权登记制度，二是郑某乙系郑某甲亲外孙女，自房产交房后郑某甲居住在涉案房产内无任何异议。主观上无任何过错，陈某甲的债权系普通债权，且形成时间于郑某甲居住权设立之后，其权利不能对抗郑某甲基于生存权益的居住权。5.虽然民法典从2021年1月1日开始实施，但仙游县不动产登记中心至今没有开展居住权登记业务。因不动产登记机构业务缺失导致未登记，属权利人意志以外非客观原因。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。郑某甲的合法居住权应受法律保护，足以排除强制执行。

陈某甲辩称：1.一审判决认定事实清楚，证据确实充分。（1）物权归属明确。案涉房产已于2017年依法登记在郑某乙名下，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。该登记具有公示公信力，足以认定案涉房产为郑某乙的个人财产。陈某甲依据生效法律文书申请法院对该财产采取查封、拍卖等执行措施，程序合法，并未侵犯任何人的合法权益。（2）“居住权”主张缺乏有效证据支撑。郑某甲主张其与郑某乙监护人签订的《房产赠与协议书》中约定其享有居住权，并已支付全部购房款。然而，转账时间与购房时间（2017年办理过户）间隔数年，无法形成完整的证据链证明该款项确系用于购买案涉房产的唯一或直接用途。父子间的经济往来不能当然等同于支付特定房产的购房款。此外，郑某甲提交的用以证明其持续居住的水电费、物业费缴纳记录中，部分缺乏正式票据佐证，部分缴费主体显示为其子郑某丙，无法直接、排他地证明系郑某甲本人长期、稳定占有使用。故其主张居住权缺乏有效证据。2.一审判决适用法律正确，郑某甲的“居住权”依法不能成立，更不足以排除强制执行。（1）居住权未依法设立。《中华人民共和国民法典》第三百六十八条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”本案中，即使认可《房产赠与协议书》的真实性，其中关于居住的约定也仅为合同双方之间的内部债权性安排。该协议签订于2014年，即便当时无专门登记制度，但在《中华人民共和国民法典》2021年施行后，郑某甲完全有条件、有义务敦促权利人或自行申请办理居住权登记，以完成物权设立，产生对世效力。郑某甲怠于履行此项义务，导致其主张的“居住权”始终停留在合同债权层面，未能转化为法定的用益物权。（2）不符合排除执行异议的法定条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等条款规定了案外人排除执行的情形，其核心要件之一为案外人对执行标的享有“所有权”或“其他足以阻止标的物交付、让与的权利”。如前所述，郑某甲主张的“居住权”因未登记而未设立，不属于法定的足以排除强制执行的民事权益。一审法院参照该规定第二十五条，依据不动产登记簿判断权利人，适用法律正确。（3）关于“法不溯及既往”的上诉理由不能成立。民法典关于居住权登记设立的规定，是对新类型物权设立方式的创设性规定。对于民法典施行前签订的合同，其中涉及居住的安排，在民法典施行后欲设立为物权性质的居住权，必须依照新法完成登记。这并非对既往合同效力的否认，而是对新法施行后物权变动生效要件的要求。郑某甲以此为由主张权利，是对法律适用的误解。3.案涉房屋已依法查封拍卖，郑某甲请求停止查封拍卖缺乏请求权基础。案涉房屋于2025年7月18日以412000元拍卖成交。郑某甲在查封拍卖期间并未就仙游县人民法院依法进行查封拍卖行为提出执行异议，而是在案涉房屋成功拍卖后提出异议，系怠于行使权利的表现，已丧失请求权基础。综上所述，原审法院认定事实和适用法律正确，没有违反法定程序，应驳回郑某甲的上诉请求，维持原判。

郑某甲向一审法院提出诉讼请求：1.撤销仙游县人民法院（2025）闽0322执异58号执行裁定；2.停止对位于仙游县的房产及相应土地使用权《不动产权证号2024001064》的执行；3.确认郑某甲对案涉房产享有居住权。

一审法院认定事实如下：该院在执行陈某甲与郑某乙物权保护纠纷一案时，依据（2024）闽0322执保3787号执行裁定，保全查封郑某乙所有的坐落于仙游县房地产【所有权证：20240010647】，于2025年3月7日作出查封公告，并对上述房地产进行评估拍卖，2025年7月18日案涉的房地产以412000元拍卖成交，但执行案件尚未终结。之后，郑某甲以其拥有案涉房屋的居住权为由向一审法院提出执行异议，该院于2025年9月23日作出（2025）闽0322执异58号执行裁定，驳回郑某甲的异议，故郑某甲诉至该院并提出上述诉请。

一审法院认为，本案的争议焦点是：郑某甲的执行异议请求能否成立。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外……。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……本案中，涉案房屋登记在郑某乙名下，物权登记具有公示效力，故案涉的房屋为郑某乙的财产。郑某甲与郑某丙签订的《房产赠与协议书》中有约定关于郑某甲有权在案涉房地产内居住至终老，虽然在《中华人民共和国物权法》中，未规定居住权应申请登记，但双方在《中华人民共和国民法典》实施后，仍未补办居住权登记手续，故《房产赠与协议书》仅具有内部效力，对外不能对抗第三人，且无法排除郑某甲有与郑某丙恶意串通损害他人权益的可能，郑某丙交纳的物业费也无法证明郑某甲对案涉房屋享有居住权，故郑某甲以其对涉案房屋拥有居住权提出执行异议的理由不能成立。

案外人提起执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。本案中，案涉的房屋为郑某乙的财产，郑某甲主张其拥有涉案房屋居住权，请求排除对涉案房屋的执行的理由不能成立。郑某乙未能履行生效法律文书确定的义务，一审法院对案涉房地产采取查封、拍卖等执行措施，于法有据，并无不当。郑某甲的诉讼请求无理，一审法院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民法典》第三百六十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，判决：驳回郑某甲的诉讼请求。案件受理费100元，由郑某甲负担。

二审中，郑某甲申请证人陈某乙到庭作证。陈某乙作证称：郑某甲经朋友介绍找其买房子，经协商以58万元成交，约定郑某甲先向其支付55万元，之后房子过户给郑某甲孙女之后再向其支付3万元。

郑某甲质证认为，证人证言可以证明案涉房屋是由郑某甲与证人协商购买并支付购房款，郑某甲将案涉房产赠与郑某乙并约定郑某甲在涉案房屋有居住权的。

陈某甲质证认为，从证人的证言可以证实案涉房屋系从证人处购买取得，但无法证实郑某甲购买房屋时与郑某乙及其法定代理人有对案涉房屋进行居住权的相关约定，且从证人证言与郑某甲一审提供的证据无法认定案涉房屋的实际购房款系由郑某甲出资购买，更无法佐证其在案涉房屋中一直居住至今，对案涉房屋享有居住权。

郑某乙未作质证。

本院审查认为，证人证言可以证明案涉房屋系从证人陈某乙处购得，但无法证明陈某乙知晓郑某甲与郑某乙之间有关于居住权的约定。

当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零九条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。郑某甲主张案涉房屋应停止执行的主要理由是其对案涉房屋有居住权，并提供其与郑某乙签订的《房产赠与协议书》予以证明。关于该《房产赠与协议书》的签订时间，目前并未有明确的证据证明，无法排除郑某甲与郑某丙事后串通损害他人权益的可能。且即使该《房产赠与协议书》确为郑某甲与郑某丙于2014年所签，但根据《中华人民共和国民法典》第三百六十八条规定“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立”，居住权作为一项用益物权，在登记时设立，未经登记则不产生物权效力。郑某甲主张的居住权未经有权机关登记，居住权未设立，郑某甲请求确认其对案涉房屋有居住权于法无据。郑某甲称因登记机关原因未能进行居住权登记，但无论基于何种原因，郑某甲所主张的居住权客观上因未登记而不具有公示公信效力，不能对抗善意第三人。郑某甲在二审庭审中申请法院向登记机关了解居住权登记业务开展情况也无必要。并且，案涉房屋已由一审法院依法拍卖成交，案外人已经通过拍卖合法取得案涉房屋的产权，郑某甲在案涉房屋被拍卖后才提起执行异议，其请求停止拍卖事实上也不能实现。

综上所述，郑某甲的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

案件受理费100元，由郑某甲负担。

本判决为终审判决。

本判决生效后，负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的义务，逾期未履行的，应主动前往一审法院申报经常居住地及财产情况，并不得转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨碍或逃避执行的行为；本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明确认的送达地址送达相关法律文书，并依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人依法采取纳入失信被执行人名单、限制消费令、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判长　　吴远征

审判员　　王　寒

审判员　　陈　銮

二〇二六年一月十六日

书记员　　陈慧芳