夫妻离婚协议对于房屋归属的约定，能否排除强制执行
在离婚财产分割中，将共有房产约定归一方所有，是极为常见的操作。然而，一个普遍存在的法律风险是：双方签署离婚协议后，因贷款未还清、手续繁琐等原因，迟迟未办理产权过户登记。一旦登记方在外负有债务，其名下的这套“已离婚分走”的房产便可能被法院查封、拍卖。
此时，实际权利人往往会提出执行异议，但裁判结果却大相径庭。核心裁判规则在于：离婚协议中关于房产归属的约定，能否对抗登记方的普通债权人，关键取决于“离婚时间”与“债权形成时间”的先后顺序，并对权利性质、生存权益保护等多重因素予以综合考量。
一
普通债权形成时间早于解除婚姻关系时间：
离婚协议难敌在先债权
当登记方的债务形成于离婚之前，即便离婚协议约定房产归另一方，该约定通常也无法排除债权人的强制执行。
1. 法律逻辑：权利对抗的顺位与防止恶意逃债
在这种情况下，债权人的债权形成在先，而离婚协议中关于财产分割的约定在后。法律倾向于保护在先形成的、善意的交易安全。债权人基于对房产登记信息的信赖，与登记方发生交易，其信赖利益应受保护。离婚协议是夫妻双方内部的约定，不能对抗不知情的外部善意第三人。
从防止恶意逃债的角度看，若债务形成于夫妻关系存续期间，离婚时通过协议将主要财产约定归一方所有，实质上可能构成无偿转让财产的行为，对债权人造成损害。根据《民法典》相关规定，债权人可以请求人民法院撤销该行为。此时，房产作为债务人的责任财产，仍可用于清偿债务。
2. 债权性质的考量：普通金钱债权与担保物权的差异
若申请执行人对执行标的享有抵押权等担保物权，其作为优先债权人，债权因登记而具有公示对抗效力，离婚协议作为未经公示的财产权属约定，不能对抗执行。但如果申请执行人享有的仅是普通金钱债权，且对执行房屋无任何抵押担保，其对房产仅享有一定的信赖利益，与房产的关联性较弱，此时配偶一方作为实际权利人，其享有的50%的权利通常会得到优先保护，即在执行中，应保留被执行人原配偶的份额。
3. 参考案例
【入库编号：2024-08-2-471-002】
刘某华诉陈某贤、刘某坤申请执行人执行异议之诉案——债务形成后离婚协议约定房屋归夫妻一方所有的，不能排除强制执行
①裁判理由
法院生效裁判认为，本案争议的焦点问题：债权人对债务人在离婚协议中将自己应有的财产份额无偿转让给另一方的约定能否行使撤销权并强制执行偿还债务。
刘某坤与陈某贤在2019年1月14日离婚协议中就夫妻共同财产陈某贤名下301房的约定为归陈某贤所有，即根据法律规定刘某坤将自己享有50%产权的房屋无偿转让给陈某贤，而本案所涉的刘某坤对刘某华所负债务，产生于刘某坤与陈某贤离婚之前的夫妻关系存续期间，刘某坤将自己所有的财产无偿转让，当然会对债权人造成损害，根据合同法第七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为”规定，刘某华请求撤销该行为，依法有据，应予支持。一审判决以离婚协议签订时间早于刘某华向陈某贤主张权利的时间为由驳回刘某华的撤销请求显属错误，应予纠正。至于陈某贤抗辩称案涉房产系其儿子刘某刚出资购买属于刘某刚所有而非夫妻共同财产的问题，由于法律规定不动产实行登记对抗制度，因此，具体如何支付购买房屋款项的情况不能对抗法律关于房屋产权人的认定。
在离婚协议中关于刘某坤将自己享有50%产权的房屋无偿转让给陈某贤的内容被撤销的情况下，刘某华请求在其债权范围内强制执行依法有据，应予支持。
②裁判要旨
夫妻共同财产中的一半份额，是配偶一方债务的责任财产，债务形成后离婚协议约定房屋归夫妻一方所有的，不能排除配偶一方的债权人申请强制执行。申请执行人提起许可执行异议之诉的，可以判决执行共有房屋中50%的份额。
③关联索引
一审：广东省韶关市中级人民法院（2021）粤02民初77号民事判决（2021年12月13日）
二审：广东省高级人民法院（2022）粤民终890号民事判决（2022年9月22日）
二
普通债权形成时间晚于解除婚姻关系时间，
实际权利人或可排除执行
相反，如果离婚及财产分割协议的签订时间，早于登记方对外形成债务的时间，那么实际权利人排除强制执行的可能性将大大增加。
1. 裁判要旨：保护在先的生存权益与物权期待权
根据人民法院案例库的入库案例，确立了明确的裁判规则：如果婚姻关系解除时点早于申请执行人的普通债权形成时间，且当事人不存在通过离婚财产分割协议恶意逃避债务的情况，实际权利人以离婚时已约定房产归属为由请求排除强制执行的，人民法院依法予以支持。
2. 核心理由：权利性质的比较与生存权优先
时间优先性：实际权利人基于离婚协议享有的请求过户的权利，形成于债权人普通债权之前。双方不存在通过离婚恶意转移财产、逃避未来可能发生的债务的主观意图。债务形成于离婚之后，属于登记方的个人债务，与案外人无关。
权利性质优先性（物权期待权）：实际权利人基于离婚协议，不仅享有要求办理过户登记的债权请求权，且该请求权直接指向特定的不动产。在已实际占有、使用该房屋，且对未办理过户登记无过错（如因按揭贷款抵押未涤除等客观原因）的情况下，其对房屋享有的权利被视为物权期待权——一种介于债权与物权之间的过渡型权利状态，几近取得完整物权，仅欠缺形式登记要件。
生存权益优先：如果该房产是实际权利人及其子女的唯一住房，具有生活保障功能，那么其生存权益将优于普通债权人的信赖利益受到保护。在权利位阶上，生存权益优先于普通的经营性债权。
3. 无过错要件：未过户的非因自身原因
实际权利人对未办理过户登记无重大过失是获得保护的重要条件。若因房屋设有按揭贷款抵押、政策限制等客观原因未能过户，不属于自身原因。但如果为避税故意不办理、经催促仍拒绝办理等，则可能因存在过错而无法排除执行。
4.参考案例
（1）案例1
【入库编号：2026-07-2-512-001】
郑某诉宜宾某银行股份有限公司及第三人李某良案外人执行异议之诉案——夫妻离婚时关于房产归属的约定能否排除强制执行的认定
①裁判理由
本案的争议焦点为：郑某享有的民事权益能否排除宜宾某银行的强制执行申请。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正，以下简称《办理执行异议和复议规定》）第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》（2022年修正）第三百一十条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的……” 案外人执行异议之诉是案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行的实体权利，在执行异议被驳回以后，向执行法院提起的请求停止执行的民事诉讼。在执行异议之诉中，依照《办理执行异议和复议规定》第二十四条审查确认案外人对执行标的享有真实合法的权利后，关键在于判断该权利能否排除执行。对于因执行标的的名义权利人与实际权利人不相符而引发的执行异议之诉，在认定实际权利人的权利能否排除申请执行人基于其对名义权利人享有的普通债权而申请的强制执行时，不宜简单地依据权利外观而采取一刀切式的认定标准，而是应当考虑申请执行人的权利性质及形成时间、案外人未办理产权过户原因、财产分割协议是否系为恶意逃债而签订等因素综合判断。
本案中，根据《离婚协议》约定，案涉房屋已分割给郑某与其女儿同住，但因案涉房屋系夫妻二人通过公积金按揭贷款购买，离婚时尚有按揭贷款未全部偿还致使未能解除抵押，故而难以申请办理不动产权属变更登记，非因郑某自身原因而导致房产权属的名实不符。李某良与宜宾某银行的债权债务关系，晚于郑某与李某良协议离婚及对案涉房屋约定分割近两年，该笔债务显然属于李某良个人债务。宜宾某银行在向李某良提供信用贷款时未就案涉房屋进行权属调查，也未设立抵押，就案涉房屋不存在特定信赖利益，也没有优先受偿权。诉讼中，宜宾某银行未能举证证明，郑某与李某良有通过离婚时财产分割恶意逃避债务的行为。综上，根据《办理执行异议和复议规定》第二十四条之规定，应当认定郑某享有足以排除强制执行的合法权益。
②裁判要旨
对于夫妻离婚时约定共有房屋归一方所有，但是因房屋设有按揭贷款抵押等权利负担，无法及时办理产权过户登记，导致登记权利人与实际权利人不相符，从而引发执行异议之诉的情形，如果婚姻关系解除时点早于申请执行人的普通债权形成时间，且当事人不存在通过离婚财产分割协议恶意逃避债务的情况，实际权利人以离婚时已约定房产归属为由请求排除强制执行的，人民法院依法予以支持。
③关联索引
一审： 四川省宜宾市叙州区人民法院(2025)川1521民初270号民事判决（2025年3月10日）
二审： 四川省宜宾市中级人民法院（2025）川15民终1174号民事判决（2025年8月5日）
（2）案例2
案号：（2017）最高法民终42号
张某、万某等案外人执行异议之诉二审民事判决书
本院认为
本案的焦点问题是：（一）张某能否确认为案涉房产所有权人；（二）张某对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
（一）关于张某能否确认为案涉房产所有权人。本院认为，张某与成某于2008年10月20日协议离婚时，双方在《离婚协议书》中约定，“上海××新区潍坊××街坊××潍坊××室【沪房地浦字（2008）第×号】房产归女方（张某）所有”，该《离婚协议书》上加盖了深圳市罗湖区民政局婚姻登记专用章，说明案涉离婚协议中关于财产的分割经过了民政部门的备案，无证据证明该离婚协议系虚假或伪造，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释》第八条规定，张某、成某针对案涉房产分割达成的前述协议，对双方均具有法律约束力。由于案涉房产并未办理所有权登记变更手续，目前仍登记在成某名下，依照《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案仅凭案涉离婚协议无法发生讼争房产物权变动效力。但张某可基于离婚协议对案涉房产归属的约定，向不动产登记机关请求变更登记其为房产所有权人，该请求能否实现，取决于是否有足以阻止该变更登记的情形发生，如在按揭贷款未全额偿还的情况下抵押权人是否同意变更登记等，故尚处于不确定状态。因此，现阶段张某对案涉房产仅享有请求不动产登记机关进行所有权人变更登记的权利，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件，本院对张某请求确认对案涉房产享有所有权的上诉请求不予支持。
（二）关于张某某对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，综合本案具体情况，张某某虽不能直接确认为案涉房产所有权人，但其对该房产享有变更登记为所有权人的请求权，该请求权可以排除人民法院根据万某某的申请对案涉房产的强制执行。理由是：一方面，从两种请求权产生的时间来看，张某某对案涉房产享有的请求权是基于2008年其与成清波签订的离婚协议产生，而万某某享有的请求权是基于2011年成清波出具的担保《承诺书》产生。张某某的请求权成立在前，其与成清波不存在通过离婚协议预定转移、逃废此后成清波可能发生的担保债务。万某某的请求权与张某某的请求权相比较，在时间上不具有优先性。另一方面，从两种请求权的性质和内容来看，张某某享有的是针对案涉房产要求变更登记为所有权人的请求权，而万某某享有的是针对成清波的一般金钱债权，该金钱债权并非基于对案涉房产公示的信赖而产生。具体而言，成清波为富源贸易公司向万某某借款提供连带责任担保时，未将案涉房产设定为抵押担保物，万某某亦并非基于成清波名下登记有案涉房产而同意其为借款人富源贸易公司提供保证担保。因而，万某某的金钱债权请求权与张某某的所有权变更登记请求权比较，在性质和内容上亦不具有优先性。故张某某关于停止对案涉房产强制执行的上诉请求成立，本院予以支持。
三
特殊情形：离婚协议约定房产归子女所有
当离婚协议约定房产归子女所有时，司法实践同样遵循类似的裁判逻辑。只要离婚及财产分割约定时间早于债务形成时间，且不存在恶意逃债，子女基于离婚协议享有的所有权变更登记请求权，通常可以排除在后形成的普通金钱债权的强制执行。
四
离婚析产，过户为王
离婚协议中关于房产归属的约定，其对抗外部债权人的效力并非绝对，而是取决于一个关键的时间节点——债权形成时间，并综合考量权利性质、生存权益保护、权利人是否存在过错等多重因素。
债权在先，离婚在后：离婚协议难以对抗强制执行，房产中50%的份额仍可能被用于偿债。
离婚在先，债权在后：只要不存在恶意逃债，且实际权利人对未过户无过错，同时房产涉及生存保障，实际权利人大概率能成功排除执行，保住房产。
这一裁判规则给所有面临离婚财产分割的人士敲响了警钟：离婚协议不是终点，产权过户才是关键。在签署离婚协议后，务必在能过户的第一时间完成房产的产权变更登记。法律不保护权利上的睡眠者，及时行动是保护自身财产权益的唯一途径。
李梦婷
北京大成（昆明）律师事务所
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陈玲
北京大成（昆明）律师事务所
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