郭韧律师 | 盈科上海房地产法律事务部主任 | 执业19年 | 出版《二手房交易法律指南》等8部专著

"郭律师，我交了10万定金，现在不想买了，能退吗？"

这是我执业19年来被问得最多的问题之一。仅过去几年，我代理的定金纠纷案件就超过上百件。答案不是简单的"能"或"不能"——取决于你交的是哪种"定金"，以及不能履约的原因是什么。

一、先搞清楚：你交的到底是哪个"金"？

很多人把"定金""订金""意向金"混为一谈，但法律上它们的天壤之别直接决定你能不能退：

��法条依据：《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

简单说：收据或合同上写的是"定金"两个字，就适用定金罚则。写的是"订金"或"意向金"，法律上不等于定金，一般可以要求退还。

二、交了"定金"，这3种情况法院支持退还

情况一：因限购限贷等政策变化导致无法履行

典型案例：买家签了居间协议交了定金，签约后上海出台新的限购政策，买家不再具备购房资格。这种情况下，合同无法履行属于不可归责于双方的事由，定金应当返还。

我代理过多起这类案件。关键点在于：买家必须证明自己在签约时是具备购房资格的，是政策变化导致资格丧失，而不是签约时就不符合条件。

��法条依据：《民法典》第五百三十三条（情势变更原则）：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

情况二：卖方违约在先

典型案例：买家交了定金后，卖方将房屋另售他人，或拒绝配合办理过户手续。此时卖方构成违约，应当双倍返还定金。

我曾代理过一起案件：买家交了20万定金后，卖方发现房价上涨，故意拖延不签约，转手以更高价格卖给别人。最终法院判决卖方双倍返还定金40万元，并赔偿买家差价损失。

��法条依据：《民法典》第五百八十七条：收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

情况三：合同存在重大误解或欺诈

典型案例：卖方故意隐瞒房屋存在非正常死亡事件（房屋历史异常）、漏水渗水等重大瑕疵，或隐瞒房屋已被查封的事实。买家发现后可以主张撤销合同，要求退还定金并赔偿损失。

实践中最常见的争议点是：卖方说"我不知道"，买家说"你肯定知道"。这时证据固定就是关键——签约前的聊天记录、中介的告知义务履行情况、房屋调查报告等，都会成为决定性证据。

��法条依据：《民法典》第一百四十八条：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

三、这2种情况，定金很可能退不回来

⚠️ 律师提醒：以下两种情况，买家单方违约不买了，定金基本无法退回：

1. 纯粹因为"不想要了"或"找到更便宜的了"

如果没有任何法定或约定的事由，买家单方决定不买了，属于买方违约，定金不予返还。这是定金罚则最直接的适用场景。

2. 贷款没批下来，但合同里没约定"以贷款为条件"

很多买家以为"贷款批不下来就可以退定金"，但如果合同中没有明确约定"以银行放贷为合同生效条件"，法院很可能认定买家应当自行筹集资金完成交易。贷款不批属于买方风险，不能据此要求退定金。

四、实操建议：交定金前做这3件事

��法条依据：《民法典》第五百八十六条第二款：定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

五、常见问题速答

Q1：定金交了之后发现房价跌了，能以"显失公平"为由退定金吗？

A：一般不能。房价波动属于正常商业风险，不构成情势变更。法院通常不会支持以此为由解除合同。

Q2：卖方收了定金后说"我老婆不同意卖"，算违约吗？

A：算。如果房屋是夫妻共同财产但登记在一方名下，卖方以"配偶不同意"为由拒绝履约，属于卖方违约，应当双倍返还定金。但如果签约时买方明知房屋为共有却未要求共有人签字，法院可能认定双方都有过错。

Q3：定金和违约金能同时主张吗？

A：不能同时主张。《民法典》第五百八十八条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。选择权在守约方，但只能择一。

关于作者：郭韧律师，盈科上海房地产法律事务部主任，华东政法大学民商法学硕士，执业19年。出版《二手房交易法律指南》《房产纠纷处理图解锦囊》《物业纠纷实务案例解析》等8部专业著作。2025/2026年钱伯斯（Chambers）房地产领域领先律师。累计代理房产类案件上千件，专注二手房买卖纠纷、定金纠纷、限购限贷案件等领域。