未成年人基于离婚协议关于非直接抚养人赠与其个人房产且实际居住落户能否排除抵押登记在后的金钱债权强制执行？（问题编号：C2025090300283）

【最高院回复意见】一般情况下，债务人以自己名字所属的房屋进行抵押，可以予以执行。但提问的情况有些特殊，涉及未成年人利益的保护，要审慎处理，需要考察一些具体事实。个案情况需要具体针对性考量。实体上，在针对不动产的执行异议之诉案件中，核心的问题在于不动产登记的公示公信原则与实际权利人保护如何平衡。此时，应当对不同主体享有权利的性质与内容进行甄别，同时也要进行价值考量，综合确定权利保护的顺位。具体需要比较案外人、申请执行人权益形成的时间、性质、效力和对权益主体的利害影响，进而判断能否排除执行。

首先，需要考察离婚协议与申请执行人获得债权发生的时间先后。这实际上是判断离婚协议是否真实、是否存在夫妻串通损害债权人利益的方式。如果离婚协议发生在债权成立之前，夫妻双方恶意逃债的可能性很小，因为一般情况下当事人不可能预计将来发生债权且清偿不能，一般应更优先保护获得财产的未成年子女一方的利益。离婚时间应当作为考量因素之一，但并非充分条件，需要结合其他因素综合确定。

其次，要考察房产占有使用情况。对于不动产来讲，占有虽然不能引起物权变动，但并非全无意义，其不仅是所有权的重要权能，同时对外也具有传递某种信息的宣示效力。针对该不动产的交易，在交易时实地查看不动产的占有使用情况，在我国的现实国情下，是一个理性交易者应有的注意义务。抵押权虽然关注的是抵押物的交换价值，但在设立抵押时评估抵押物的变现情况，亦不过分增加抵押权人的交易成本。如提问所示，该未成年子女与母亲一直居住的案涉房屋内，实地考察是能够发现房屋的实际占有适用情况的。如果该房屋是通过折价支付抚养费的方式，则更需要考虑未成年子女健康成长的需要，该利益应优先获得保护。

第三，要考虑房产未办理过户登记的原因。在离婚协议约定财产给予子女的情况下，未办理过户登记很多情况下并非其自身原因，比如，有的是因为尚有购房贷款未还无法办理转移登记，有的是因担心分得财产一方再婚后转移财产无法保障直接抚养的未成年子女利益而有特别约定，等等。离婚协议是综合考虑各种因素的一揽子协议，往往有婚姻家庭实际生活的特殊考虑，很多情况下未办理转移登记是分得财产一方的无奈之举，如果以此为由认定其对未办理过户登记具有过错，缺乏说服力。

当然，也要考察直接抚养方与子女是否还有其他可居住的房屋、非直接抚养方抚养费支付情况等，综合考虑是否存在恶意损害债权人利益的情况，妥善处理。

程序上，提问所述情况不属于撤销仲裁裁决的情况，案外人亦无推翻抵押权生效裁决结果的意思，故可选择执行异议之诉途径维权。

回复人：王丹（最高人民法院民一庭）

回复时间：2025-09-19 15:15:39