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卖房人签约一周后突然去世继承人拒卖房？法院：合同继续履行！

2026-10-23

转载自：郭韧律师团队上海房产律师郭韧

卖房人签约一周后突然去世
继承人拒卖房？法院：合同继续履行！

二审终审 · 驳回上诉、维持原判｜上海市第二中级人民法院（2016）沪02民终7612号

二手房交易里最戏剧性的"意外"之一：买卖合同刚签一个星期，卖房人突然去世，继承人以"卖房治病的目的落空""房子是全家唯一住房"为由拒绝出售。买方还能把房买下来吗？郭韧律师团队2016年代理买方陈先生（化名）历经上海宝山法院一审、上海二中院二审【案号（2016）沪02民终7612号】，两级法院给出一致答案：合同不因卖方去世而作废，继承人接了产权，就要接下合同。这个案子请记住一个坑——"签了合同对方人没了"，不等于你只能认栽走人。

一、案情介绍

2016年1月7日，陈先生（化名，下同）通过中介看中了上海宝山某小区一套房屋。该房屋登记在吴老伯、吴老太（化名）夫妻二人名下。当天，陈先生与吴老伯、吴老太签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定房屋总价175万元；双方于合同签署后60天内签订示范文本的网签合同；陈先生当日支付首期房价款（含定金）53万元，第二期房款122万元通过银行贷款支付；待贷款审批通过之日申请办理产权过户，贷款到账后7天内交房，陈先生付尾款2万元；卖方如逾期交房、过户，按已付房款的日万分之五支付违约金。

签约当天，陈先生依约支付定金5万元（由二人的儿子吴先生代收）；1月28日又向吴老太支付房款50万元。至此，陈先生已付款55万元。

意外来得猝不及防：签约后仅一周的1月14日，卖房人吴老伯去世。2016年3月，吴先生与吴老太就吴老伯遗留的房屋产权份额提起法定继承之诉，经法院调解，房屋由吴先生继承四分之一份额、吴老太继承四分之三份额，两人按份共有。

此后陈先生多次要求继续履行合同、办理过户交房，得到的却是吴先生向中介发出的《通知函》：不再出售房屋。吴家一方的理由是：当初卖房是为了筹钱给吴老伯治病，如今人已不在，卖房目的落空，属于"情势变更"；房屋还是全家唯一住房；况且双方尚未网签、未交房，合同应当解除，愿意承担违约责任。

为表明履约诚意，一审中陈先生明确同意以现金方式支付剩余房款120万元并交至法院代管；涉案房屋上原抵押权的银行也确认贷款已结清、同意配合注销抵押。陈先生于是起诉，要求吴先生、吴老太继续履行合同、配合过户交房，并支付逾期违约金。

二、案件焦点

1．合同一方当事人在履行完毕前去世，房屋买卖合同是否仍然有效？由谁来继续履行？
2．卖方继承人主张"卖房治病目的落空""唯一住房"构成情势变更，能否据此解除合同、免除履行义务？
3．双方未网签、未交房，过户及交房时间约定不明，逾期违约金应从何时起算、按什么标准计算？

三、法院判决

合同有效，不因一方去世而消灭。法院认为，卖方夫妻与陈先生签订的《房屋买卖合同》对合同当事人、标的、价款、付款方式、履行期限均作了明确约定，系双方真实意思表示，符合合同成立要件，合法有效，双方均应恪守。

继承人接过产权，就要承继合同。吴老伯去世后，其继承人已通过继承程序取得系争房屋的产权份额，故继承人应当继续履行房屋买卖合同，继承吴老伯享有的合同权利，并在继承遗产范围内承担合同义务——即陈先生支付剩余房款，吴先生、吴老太配合过户并将房屋交付陈先生。

"情势变更"不能成立。吴先生、吴老太明确表示不愿履行合同，应当承担相应的违约责任；其上诉坚持认为撤销合同属于情势变更且他处无房，二审法院明确认定"理由不能成立，应予驳回"。

违约金：起算时间与标准均可由法院酌定。因合同未明确约定过户及交房时间（均以贷款流程确定），一审法院酌情确定双方于2016年5月7日前办理过户，违约金自2016年5月8日起算至完成过户及交房义务之日止；至于标准，合同约定的日万分之五计算金额过高，法院酌情确定为按每月5,000元计算。二审对上述认定均予认可。

判决主文（摘要）：

一、银行于判决生效之日起十日内办理系争房屋抵押登记注销手续；二、吴先生、吴老太于抵押注销后十日内，将房屋产权过户至陈先生名下；三、陈先生于过户之日支付房款118万元；四、吴先生、吴老太于过户之日起七日内交房，陈先生于交房当日支付尾款2万元；五、吴先生、吴老太支付逾期过户、交房违约金，按每月5,000元自2016年5月8日计算至房屋过户且交付之日。二审：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费10,275元由上诉人吴先生、吴老太负担。本判决为终审判决。

裁判依据：当时《民事诉讼法》第170条第一款第（一）项（驳回上诉、维持原判，该条经后续修正序号调整而规则不变）。关于继承人承继被继承人生前合同义务，与现行《民法典》第1161条"继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务"所体现的权利义务概括承继规则一脉相承；"情势变更"的严格适用要件则由《民法典》第533条承继（无法预见、不属于商业风险、继续履行显失公平）。

四、律师说法

1．卖方去世，不等于合同自动作废。很多人以为"人都不在了，合同自然黄了"。法律上的答案是：继承人在继承遗产的同时，概括承继被继承人生前的合同权利义务。本案继承人一边通过继承诉讼把房屋份额拿到手，一边却对买方说"合同作废"，两级法院都没有支持。买了房遇到卖方身故，你完全有权要求继承人继续履行。

2．"情势变更"不是违约的万能挡箭牌。卖房筹钱的目的落空、房价涨跌、房子是全家唯一住房，这些都属于正常的商业风险或者可以通过违约责任填补的履约障碍，够不上民法典第533条"无法预见＋继续履行显失公平"的高门槛。司法实践对情势变更的把握极严，想靠它合法"跳票"，基本行不通。

3．没网签≠合同没成立。这是二手房交易中最常见的误区之一。只要合同主要条款（房屋、价款、付款方式、履行期限）明确且双方签字，合同即告成立生效，"还没网签所以可以不卖"站不住脚。反过来说，签了居间协议、买卖合同之后反悔，定金罚则和违约金条款照样找上门。

4．全体产权人签字，是买方的"定海神针"。本案合同由登记产权人夫妻双方共同签署，这是买方后来能顺利要求全部继承人继续履行的关键前提。如果当初只有一方签字，买方将额外面对无权处分、部分共有人不知情等麻烦。签约前务必核对不动产登记簿，并要求全体共有人（含其配偶）当面签字。

5．请求继续履行，买方自己要先"备好钱、扫清障"。法院支持"继续履行"的前提，是这份合同真的能履行得下去。本案买方把剩余房款120万元交法院代管、积极配合涤除房屋上的银行抵押，充分展示了履约能力和诚意，这是法院放心判限期过户交房的重要基础。另提醒买方：违约金并非约定越高越好，日万分之五这类累计标准若明显过高，法院可依法酌减（本案即酌减为每月5,000元），主张时要有合理预期。