如果夫妻双方在离婚协商、诉讼过程中无法就涉及房产分割问题达成一致，那么起诉到法院后势必要对房产的归属分割做出判决。在审理离婚房产分割案件中，上海法院首先要判断所涉房产的来源，以确定属于夫妻共同财产，还是夫妻一方的个人财产。

根据我国新婚姻法第17条、第18条以及最高院《婚姻法司法解释二》第11条对那些财产属于夫妻共同财产那些财产属夫妻一方个人财产进行了界定，但是由于现实生活财产来源的千变万化相当复杂，枯燥的法律条文具体运用的时候，经常遭遇无法适用的尴尬。司法实践中，最基本的方法剔除法，到底房产是夫妻共同财产还是个人财产的方法就是“剔除法”。所谓“剔除法”，即只要没有证据证明是夫妻一方个人财产，那就推定为夫妻共同财产。运用“剔除法”进行法律推理的法律基础在于“谁主张、谁举证”的证据规则，所以对房产来源真正付出的一方，必须提供足够的证据后才能证明房产是夫妻一方个人财产。

在离婚诉讼中哪些财产可以认定为夫妻一方的个人财产？资深律师总结了以下几种：

一、一方的婚前房产

上海法院一般认可的所谓“婚前房产”，有两种情况：其一，婚前即取得房屋产权证，而且产证只登记在夫妻一方名下的房产；其二，房屋产权证登记在一方名下，产证的取得时间是在婚后，但房屋买卖合同签订于结婚之前，而且购房款全部由一方出资，配偶始终没有参与购房的。

新婚姻法第18条规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；……而根据物权法规定，公民取得房产的时间以记载于房产登记簿颁发产权证的时间为准。由此，我们对婚前即取得房屋产权证，而且产证只登记在夫妻一方名下的房产系夫妻一方婚前房产的性质没有异议。然而对于婚后取得房产证的这种情形，原来在司法实践中争议较大，上海法院的司法审判实践，第二种情形下的房产一般也被认定为婚前房产。毕竟在这种情况下，配偶没有参与出资购房，更没有共同购房的意思表示，如果仅仅因为房产登记部门没有在结婚之前登记房产就改变了房产的性质，将有悖于民事法学基本理论。江苏地区的司法审判实践，第二种情形下认定为夫妻共同财产，因为房产物权的取得是在夫妻婚姻关系存续期间，根据物权登记原理，则认定为夫妻共同财产。

2011年8月13日起施行《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第10条则采纳了两种认定方法优点，规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”则有力地解决了司法实践中各地不同认定标准，既确定了按照“贡献大小”认定产权归属，又保护了夫妻共同财产在个人财产中的作用，采用“协议优先，诉讼为辅。贡献确权，合理补偿”方式解决了司法实践中长期悬而未决的难题。

但在有些特殊情况下，即使是婚前取得房屋产权证且产证也仅登记在夫妻一方名下，房产也有可能会认定为夫妻共同财产。2004年9月7日上海市高级人民法院印发《沪高法民一[2004]25号上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解答（一）》：“若配偶方同时有证据证明其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理，同样的，其按揭贷款债务为共同债务。但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊、且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不宜拘泥于各半分割。”此种情况下房产是夫妻共同财产还是婚前个人财产的不容忽视的因素是双方办理房产登记时的真实意思表示，宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则同时考虑出资多少、婚姻存续长短、有无共同生活后进行合理分割，而不必各半分割，其按揭贷款债务也应认定为夫妻共同债务。

二、遗嘱继承或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产

   新《婚姻法》第17条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（四）继承或赠与所得的财产，但本法第18条第3项规定的除外。

新《婚姻法》第18条：有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：……（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；……

上海法院在司法实践中，对遗嘱或赠与合同中明确为夫妻一方个人所有的房产一般不存在争议，而对法定继承或赠与合同中房产继承手续尚未办理期间发生离婚诉讼的，房产性质如何认定则存在很大的分歧。

根据《继承法》，如果是夫妻双方诉讼离婚办理中或法定继承尚未分配前发生离婚诉讼的，则有法定继承权一方的当事人则有可能通过放弃继承的方式，剥夺另一方继承份额。根据《继承法》第25条：“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，做出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠2个月内，做出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没表示的，视为放弃受遗赠。如果双方离婚诉讼发生后，有法定继承权或受遗赠权的一方可能通过不启动继承程序、受遗赠程序方式非法剥夺另一方财产权益，或者继承、受遗赠程序启动后，通过恶意放弃的方式，侵害另一方财产继承权。2011年7月4日《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第15条：婚姻关系存续期间，夫妻一方作为继承人依法可以继承的遗产，在继承人之间尚未实际分割，起诉离婚时另一方请求分割的，人民法院应当告知当事人在继承人之间实际分割遗产后另行起诉。根据这条司法解释，根本没有解决“恶意放弃法定继承权”或“恶意放弃受遗赠权”问题，只是规定只要继承或受遗赠没有实际分割，夫妻另一方无权主张财产权利。对于恶意放弃继承权或受遗赠权如何救济则没有相应法律规范，如何救济需要拭目以待。

三、夫妻婚内财产协议约定只归夫妻一方所有的房产

新《婚姻法》第19条：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第17条、第18条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。由此，夫妻双方签订婚内财产协议，只要协议合法有效，那么该协议确定只归夫妻一方所有的房产为其个人房产。

资深律师提醒夫妻签订婚内财产协议需注意以下几个方面：

1、夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定的时间，法律没有作出任何限制性规定，夫妻双方可以在婚前，也可以在婚姻关系存续期间进行约定。

2、夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定的范围：夫妻双方既可以对婚姻关系存续期间的财产作出约定，也可以对双方的婚前财产作出约定。但不得对国家、集体、他人的财产所有权进行约定，婚内财产约定侵犯国家、集体、他人的财产所有权的条款无效。

3、夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定的内容既可以约定双方的财产归共同所有，也可以约定各自的收入归各自所有；既可以约定双方财产中的一部分为双方共同所有，一部分归各自所有，也可以约定一方财产的一部分归另一方所有。

4、夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定的形式一般应当采用书面形式。但采用口头形式约定，双方均无争议的，应认定有效。

5、夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定的法律效力。婚姻法第19条规定：没有约定或约定不明确的，适用本法第17条、第18条的规定。这表明夫妻婚内财产约定具有判断夫妻婚内财产性质优先效力，法院在处理离婚财产纠纷时首先尊重当事人婚内对财产性质的约定，这也是民法中意思自治原则在婚姻法中的具体体现。

6、夫妻针对房产签订婚内财产协议，房产登记情况应当与婚内财产协议的约定相一致，否则可能存在较大的法律风险。因为房产是不动产，不动产权利的变更一般以登记为准。

7、夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定对夫妻双方具有约束力。第三人知道约定的内容时，对第三人有约束力。

四、父母全额出资为自己子女一方购买的房产且该房产登记在自己子女一人名下

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第22条规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”对此上海高院曾出台司法指导意见认为：实践中，对于夫妻婚后，父母出资购买房屋，产证登记在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有；若产证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能提供父母出资当时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，一般以认定为向双方赠与为妥，该部分出资宜认定为夫妻共同所有。

五、婚后用个人财产购买的房产

上海市高级人民法院在《关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解答（一）》中明确：夫妻一方个人财产在婚姻关系存续期间所取得的收益，如当事人以个人财产购买了房产、股票、债券、基金、黄金或古董等财产，在婚姻关系存续期间，因市场行情变化抛售后产生的增值部分，由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化，性质上仍为个人所有之财产，抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所导致，仍应依原物所有权归属为个人所有。具体实践中，判断个人财产在婚姻关系存续期间所取得的收益是否属于夫妻共同所有时，人民法院可根据案件实际情况，对各种形式的个人财产的婚后收益，从是基于原个人财产的自然增值还是基于夫妻共同经营行为所产生来判断，前者原则为个人所有，后者原则为共同所有。此外，若收益是基于个人财产与共同财产混同后进行投资行为所产生，无证据证明具体比例的，推定为共同财产投资收益，归夫妻共同所有。司法实践中，认定婚后用个人财产购买的房产是个人财产的难点在于证据，因为只要主张个人财产的一方不能完全证明其房产的全部出资来源于个人财产，那么法院一般都会推定房产为夫妻共同财产。    

「疑问1」婚前买的房子就是婚前个人财产，婚后买的房子就是夫妻共同财产吗？判断房产性质是按照房产证颁发的时间界定吗？

律师答疑：目前确有许多观点认为，只要房产证颁发的时间在结婚之前就是婚前个人财产，如果房产证颁发的时间在结婚之后就为夫妻共同财产。这种观点的法律渊源在于我国物权法规定的物权登记制度，一般情况下，房产权属登记是房产所有权取得的必经程序。只有办理了房产产权登记或者过户手续，才能真正取得房产所有权。因此，有人认为房产证只要是婚后办出来的，那么房产就是婚后取得的，是为夫妻共同财产；反之，房产证只要是婚前办出来的，该房产就为婚前个人财产。但在实践中，存在房产为婚前签订合同购买、但由于房地产管理部门办理产权证需要一段时间，有时候婚前购房但产权证在结婚后取得，对于该类房产是否为共同财产，上海法院以购买房产、签订合同的时间点作为确定产权性质的标准，并没有以房产证取得的时间点作为判断房产是否共有的标志。另外，许多婚后取得房子，如遗嘱继承或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产、夫妻婚内财产协议约定只归夫妻一方所有的房产、父母全额出资为自己子女一方购买的房产且该房产登记在自己子女一人名下、婚后用个人财产购买的房产也都是夫妻一方的个人财产。对此前文已有所分析，在此不做赘述。

「疑问2」夫妻一方婚前按揭购房婚后用夫妻共同财产还贷，离婚时房屋婚后的增值部分是夫妻共同财产吗？

律师答疑：物权法主张物的孳息属于物的所有权人，房产因市场价格波动造成的增值属于房屋的自然孳息，因此夫妻婚前按揭购房婚后共同还贷离婚时房屋增值部分属于房屋的所有权人。如果婚前按揭购买的房屋登记在出资者一人名下，那么该房屋及房屋婚后的增值部分归出资者一人所有；如果婚前按揭购买的房屋登记在夫妻双方名下，那么该房屋及房屋婚后的增值部分在离婚时均可以要求分割。但是，最高人民法院最近公布的《新婚姻法司法解释三征求意见稿》明确：夫妻一方的个人财产在婚后产生的孳息或增值收益，应认定为一方的个人财产；但另一方对孳息或增值收益有贡献的，可以认定为夫妻共同财产。夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。但《新婚姻法司法解释三征求意见稿》至今尚未出台。

「疑问3」父母出资买的房子，房产证登记在夫妻一方或双方名下，如何判断是夫妻共同财产还是个人财产？

律师答疑：现实生活中，经常会遇到夫妻离婚分割的房产有父母参与出资买房的问题。这也是我国民间的传统习惯，年轻夫妻购置新房遇到资金不足，有一定积蓄的父母定然出资相助。房产证办下来后，有的写上了父母的名字，有的没有写。司法实践中，关于父母出资买房的法律性质应当如何认定，在夫妻离婚诉讼中往往争议较大。资深律师认为，如果父母出资买房，但房产证上没有登记父母的名字，父母出资买的房子房产证登记在夫妻一方或双方名下，那么父母对该房产就不享有权利，不能主张分割房屋。但除非父母有相反证据证明其也是房屋的所有权人。2004年4月1日，最高人民法院颁布《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》，其中第22条明确：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”《司法解释（二）》公布后，对指导司法实践发挥了重大作用，但仍有不甚明确的地方，为此，上海市高级人民法院于同一年向全市法院下发了司法指导意见：根据《司法解释（二）》第22条的规定，父母为子女结婚购房的出资，“应当认定为……赠与”。我们认为，条文中的“应当认定”是在父母实际出资时，其具体意思表示不明的情形下，从社会常理出发推定为赠与。若当事人有证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的，则不能适用该条规定。当然，该证据应当是在当事人离婚诉讼前形成的，离婚诉讼中父母作出不是赠与意思表示的陈述或证明，尚不足以排除赠与的推定。实践中，对于夫妻婚后，父母出资购买房屋，产证登记在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有；若产证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能提供父母出资当时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，一般以认定为向双方赠与为妥，该部分出资宜认定为夫妻共同所有。

「疑问4」父母全额出资，单独登记在子女名下的房产，父母离婚时可以作为夫妻共同财产分割吗？

律师答疑：根据我国婚姻法相关规定，夫妻婚后共同出资购买的房子，无论登记为夫妻一方名下还是双方名下，如果没有相反证据，均应认定为夫妻共同财产。但若房屋产权证上也登记有小孩的名字，则为夫妻双方与子女共同所有。此时的房子不仅仅是夫妻共有财产，而是家庭共同共有财产。现实生活中，很多的夫妻在婚姻关系存续期间，可能考虑到婚姻关系的不稳定，或对子女的疼爱，或担心将来可能出现的遗产税等各方面的原因，使得他们在购房登记时把房屋的产权仅登记在自己子女的名下。此时，夫妻双方一旦发生离婚诉讼，如有一方坚持要求对登记在子女名下的房产进行分割，那么，该房产的性质应如何定性？《上海市高级人民法院<民事法律适用问答>2005年第3期(总第16期)》对此做了解答：物权公示原则是指物权的享有和变动需有可取信于社会公众的外观表现形式，通常不动产物权享有和变动的公示方式为登记。但不动产物权的登记应区分外部效力和内部效力。对外效力是指基于物权公示公信原则，一旦不动产物权经登记，善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护；对内效力则应探究当事人的真实意思表示来确定真正权利人。实践中，夫妻双方共同出资购买房屋后，出于各种因素的考虑，有时将房屋产权只登记为未成年子女一人。但这并不意味着房屋的真实产权人即为该未成年子女，而应考量夫妻双方在购买房屋时的真实意思。因此，除非有相反的证据，否则通常仍然将该房屋视为夫妻及未成年子女共有财产。但是，对于因房屋产生的债务，应由夫妻负责偿还。2007年，上海高院对此问题做了进一步解释：至于产权人只登记为子女一人的房屋所有权问题，《上海高院<民事法律适用问答>2005年第3期(总第16期)》问题六已有答复。但鉴于未成年子女未出资，也不承担还贷义务，在处理房产权利时可适当调整子女所得的比例。由此可见，如果夫妻购房时将房产仅仅登记在未成年子女的名下，仍然可以认定为夫妻和子女共有，夫妻离婚时有权对该房产进行分割。但是，如果夫妻购房时，将所购买的房产登记在成年子女的名下，夫妻离婚时能否主张对该房产进行分割？我国法律及相关司法解释对此均未作出规定。资深律师认为，鉴于成年子女已为独立的民事主体，并不像未成年人一样在父母即监护人的控制之下，因此，此时若父母仍将房产登记在子女名下，除非有相反的证据证明，否则就视为对子女的赠与。赠与完成时，父母即丧失对财产的所有权。父母在离婚时对该房产自然无权分割。

「疑问5」婚后夫妻一方用婚前个人存款单独出资买的房子，且房产亦登记在出资者自己名下，该套房产应为夫妻共同财产还是个人财产?

律师答疑：我国婚姻法第18条规定，夫妻一方的婚前财产为一方的个人财产。因此，夫妻一方婚前的个人存款归一方个人所有，离婚时另一方无权分割。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第19条明确规定：婚姻法第18条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。上海市高级人民法院在《民事法律适用问答》中进一步解释：婚前财产在婚后的形式转化，不影响该财产的性质。因此，夫妻一方以婚前存款在婚后购置的房屋，仍然属于购置方的婚前财产，如果对方没有出资，则不能主张享有房屋的份额。同样，婚前其他财产的形式转化，也不影响其作为婚前财产的性质。另外，婚前财产产生的孳息，如婚前存款的利息等财产，也属于婚前财产。资深律师在此提醒：如果当事人因以婚前存款购置的房屋发生纠纷，一方诉讼至法院要求分割，法院对房产性质的认定，关键要看双方的举证情况。如果购买的一方不能举证证明该房产是用其婚前存款购买的，那么法院认定房屋系夫妻共同财产的可能性极大。为此，当事人如果希望适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第19条的规定认定房产的性质，至少要举证证明以下两个事实：其一，当事人拥有足够的婚前个人财产；其二，系争房屋的购房款都是当事人用婚前财产支付的。从笔者多年的离婚诉讼经验来看，当事人要想证明上述两点很难，因为存款的流动性很强，加上当事人缺乏足够的法律意识，一旦纠纷发生就很难证明“购房用的人民币就是婚前存的那些人民币”。针对这种情况，当事人最好的办法也就是委托专业离婚律师协助处理了。

「疑问6」婚前一方承租的公房，婚后购买为产权房，产权证登记在夫妻一方名下，是夫妻共同财产吗？

律师答疑：承租公房，即人们常说的福利分房或公有住房，一般是指政府或单位按照国家政策分配给职工居住，职工按照政府规定的租金标准按期交付租金的房屋，房屋的所有权人为政府或单位，职工仅享有承租权及居住权。自1994年起，上海市政府出台了《关于出售公有住房的暂行办法》等一系列规定，开始允许公有住房的承租人(包括同住人)，以优惠价格购买公有住房，使之成为产权房，承租人和同住人就变成了产权人。在离婚诉讼中，如果公房是婚前由夫妻一方承租或由其父母承租，婚后以夫妻共同财产购买使之成为产权房（即售后公房），如何确定该售后公房的法律性质？根据最高人民法院在2004年4月1日公布施行的《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第19条中明确规定：由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。毫无疑问，如果登记在双方名下更是夫妻共同财产。从《婚姻法司法解释（二）》可以看出，最高人民法院否定了夫妻一方婚前所承租的公房使用权所包含的财产价值。但从上海的实际情况出发，由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，因此，在婚姻关系存续期间，以共同财产出资将原有公房的使用权转为产权后，在离婚分割该房屋时，如果一概不考虑原一方承租时的使用权价值，将显失公允。那么，夫妻一方婚前所承租公房使用权本身所蕴涵的价值该如何归属和处理？为此，上海市高级人民法院司法指导意见认为，针对这种情况，可区分下列情形处理：一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时可不考虑原公房使用权的交换价值单独归属问题；一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余部分价值按共同财产分割；对于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参照《司法解释（二）》第22条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。

「疑问7」如何确定农村宅基地上建造的房屋是否是夫妻共同财产？

律师答疑：根据上海法院的意见，农村宅基地上房产的权利归属一般以建房申请书上核准的申请人数为准。如果夫妻双方均属建房申请书的核准人员，那么有权在离婚时要求房产分割；否则一方便不能主张分割农村离婚房产，即便其户口可能在该农村房产内。

「疑问8」婚前个人房产结婚满8年会成为夫妻共同财产吗？

律师答疑：《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》系最高人民法院针对1980年9月10日第五届全国人民代表大会通过的《婚姻法》所作的司法解释，该司法解释至今尚未被废止，即仍现行有效。该《意见》第6条明确规定“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。”由此可见，婚前个人房产如果在婚后由双方共同使用、经营、管理，那么经过8年是可以转化为夫妻共同财产的。但是，全国人民代表大会常务委员会于2001年4月28日对1980年《婚姻法》进行了修正。新修正的《婚姻法》进一步明确了夫妻共同财产及个人财产的范围，废止了个人财产自动转化为夫妻共同财产的情形。对此，最高人民法院于2001年12月25日针对新修正的《婚姻法》颁布了第一部司法解释，即《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》，其中第19条明确规定“婚姻法第18条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”从这次修改传递出这样一个信号：国家加强了对公民个人所有财产的保护。原因就在于1980年《婚姻法》产生于改革开放初期，那时的夫妻财产较少，财产关系比较简单，法律规定比较原则。随着社会主义市场经济的发展，人的思想、生活方式都发生了深刻的变化，夫妻财产日益多样，人们的价值观念也发生了巨大的变化，个人自由和权利观念不断增强，对个人价值的追求日益迫切，这使得原有的有关夫妻财产制的规定愈来愈显示出其局限性，不尽适应社会经济发展的需要。同时，1980年《婚姻法》关于夫妻财产制的规定存在一个重要缺陷，就是夫妻共同财产的范围过宽，根据该法第13条的规定，除非夫妻双方对婚后财产作出约定，否则，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产基本上都归夫妻共同所有。这也就是最高人民法院1993年11月《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第6条出台的背景。虽然当时该条款关于个人婚前财产转化为夫妻共同财产的规定是适宜的，也曾在司法实践中发挥过重要的作用，但随着社会的发展，夫妻婚前财产越来越多，如果笼统地将上述规定作为法律规定会产生一些问题，并且会与物权制度发生冲突。因此，必须明确一方的婚前财产属于夫妻个人财产，不能转化为夫妻共同财产，即使在离婚时，也不能作为共同财产进行分割，除非当事人另有约定。由此可见，夫妻一方的婚前个人房产婚后无论经过多少年都不会自动转化为夫妻共同财产，但法律并不排斥婚前个人房产婚后通过赠与、买卖等方式转化为夫妻共同财产。

「疑问9」婚后将婚前个人房产卖了又买的房子是夫妻共同财产吗？

律师答疑：婚前财产在婚后的形式转化，不影响该财产的性质。如果婚后买房子的出资全部来源于婚前房产的卖房款，那么婚后又买的房子仅是“婚前财产在婚后的形式转化”，仍属于个人财产。但如果婚后买的房子登记在夫妻双方名下或对方名下，或婚后买房子的时候用了一部分夫妻共同财产，那么婚后购买的房子就是夫妻共同财产。针对此种纠纷，如果诉讼至法院，法院对房产性质的认定，关键要看双方的举证情况。如果购买的一方不能举证证明该婚后房产购房款全部是用其婚前房产卖房款购买的，那么法院认定婚后这套房子系夫妻共同财产的可能性极大。当事人如果想证明婚后买的房子也是个人财产，至少要举证证明以下两个事实：其一，当事人婚后有一套婚前房产与配偶无关，卖掉后所有的卖房款都有证据证明；其二，婚后买房子的购房款都是用婚前房产卖房款支付的，没有得到配偶的任何帮助。从资深律师多年的离婚诉讼经验来看，当事人要想证明上述两点很难，因为存款的流动性很强，加上当事人缺乏足够的法律意识，一旦发生纠纷就很难证明“购房用的人民币就是婚前房产卖房款的那些人民币”，之间没有任何账目差错。针对这些证据的梳理，想形成一个无懈可击的证据链，当事人最好的办法也只有委托上海专业离婚律师协助处理了。

「疑问10」结婚前签定购房合同付首付婚后拿到房产证是夫妻共同财产吗？

   律师答疑：关于这个问题在法学理论界存有两种观点，各地法院在司法审判实践中具体做法也差异较大。有人认为：如果房产证是在婚后取得的，根据《物权法》物权登记原则，应当认定该房产是婚后取得的所有权。根据《婚姻法》第17条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：工资、奖金；生产、经营的收益；知识产权的收益；继承或赠与所得的财产，但本法第18条第三项规定的除外；其他应当归共同所有的财产。由此可以得出结论：在婚姻关系存续期间取得的房产应当认定为夫妻共同财产。还有人认为：如果是在结婚之前签订的购房合同、付清首付款、办理房屋贷款手续，甚至房屋过户手续也是在婚前申请的，申办过户的收件收据也是婚前拿到的，因此，购房者在婚前基本完成了房屋买卖所有的相关手续，并无对方的参与，该房产应当认定为婚前个人财产，离婚时配偶无权主张分割。至于婚后夫妻用共同财产偿还的部分贷款，应当适当返还，但不影响房子物权归购房者个人所有的法律性质。资深律师比较赞同第二种观点。至于第一种观点有没有道理？是有一定道理的。物权的取得以登记为准，登记之前存在的仅仅是债权。但对于婚前购房的一方来说，这种理论显失公平。申请办理房产证是在婚前申请，房地产登记部门需要多长时间能办出房产证那不是其能控制的，不能因为登记机关的拖拉而直接影响到购买房屋的定性。资深律师认为，《婚姻法》第17条规定的立法原意应当理解为：夫妻婚后共同劳动、共同经营、共同管理所取得的财产才能作为夫妻共同财产，夫妻共同财产的取得是建立在作为的基础上的。如果夫妻一方结婚前签订购房合同、付清首付……所有的作为都是在婚前完成的，婚后的房产登记行为仅是婚前所有作为的必然延续。因此，即便房产证是在婚后作出的，该房产亦应认定为婚前个人财产。上海法院审理此类离婚诉讼案件的司法指导意见认为：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产，同样的，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质，因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产、剩余未归还的债务为个人债务，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。上海法院并未把房产证的办出时间是婚前还是婚后作为认定房产性质的关键条件。我们从上海法院的司法指导意见尚没有明确共同归还贷款部分的返还要不要考虑房产婚后的增值部分。一般而言，法律有模糊的地方，就需要法官根据公平正义的思想去解释法律。这样以来，离婚房产分割案件就给了诉讼双方当事人许多活动的余地。也就是说当事人如果想离婚房产分割诉讼中多分房产，就必须搜集提供证据，依据有证据证明的事实去说服法官，响应法官心中公平正义的天平，才能达到自己的诉讼目的。

「疑问11」夫妻婚前共同出资购房，房产证登记在一方名下，是夫妻共同财产吗？

律师答疑：如果婚前共同出资购房，房屋产权证登记在夫妻一方名下，该房屋在婚后能否认定为夫妻共同财产，可以说存在较大变数。一般情况下，婚前购房房屋登记在夫妻一方名下，由于购房时男女双方尚未存在夫妻之间的身份关系，我国法律推定为夫妻一方婚前个人财产。但是，上海法院曾出台司法指导意见认为：若配偶方同时有证据证明其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理，同样的，其按揭贷款债务为共同债务。但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊、且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不宜拘泥于各半分割。由此可见，我国法律对婚前共同出资购房房屋性质的认定还是比较复杂的，其复杂的主要原因在于两点：一是我国法律制度的不健全，现行婚姻法的法律条文对于离婚房产分割的规定过于模糊，尚未建立完善的法律框架规则；二是现实生活的复杂性，再完善的法律制度也永远无法囊括所有的社会现象，并公平合理的以条文进行规范，这是条文法的滞后性。鉴于此，我们多年在上海执业的上海离婚律师在给客户做法律分析时，经常要根据经验、根据上海法院的审判实践，结合客户所叙述的详尽的、具体的案情做出判断，告知风险。

「疑问12」婚前一方出资购房一方出钱装修或婚后对婚前一方所有的房产进行过修缮、装修，是夫妻共同财产吗？

律师答疑：婚前一方出资购房一方出钱装修或婚后双方对婚前一方所有的房屋进行过修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权的，房屋仍归产权人所有，增值部分中属于另一方应得的份额，由房屋所有人折价补偿另一方；进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。